Zarządzanie projektami budowlanymi wymaga nie tylko zaawansowanej wiedzy technicznej, ale również skutecznej koordynacji działań wielu podmiotów. W tym kontekście, inwestor zastępczy oraz inżynier kontraktu odgrywają kluczowe role, zapewniając, że każdy aspekt inwestycji jest realizowany zgodnie z najwyższymi standardami branżowymi.

Niniejszy artykuł ma na celu szczegółowe przedstawienie tych profesjonalnych funkcji, ich odpowiedzialności oraz wpływu na efektywność i rentowność projektów budowlanych.

W artykule omawiamy:

  • Ramy prawne i obowiązki inwestora zastępczego, zgodnie z Polską Normą PN-ISO 6707–2:2000.
  • Kompetencje i zakres działania inżyniera kontraktu, w świetle standardów FIDIC.
  • Porównanie zakresu działania obu funkcji w kontekście procesu inwestycyjnego.
  • Trójwymiarową analizę odpowiedzialności inwestora zastępczego: prawną, finansową i etyczną.
  • Korzyści wynikające z angażowania inwestora zastępczego, w tym aspekty finansowe i organizacyjne.

Inwestor zastępczy a inżynier kontraktu

Inwestor zastępczy to osoba lub firma działająca w imieniu inwestora bezpośredniego, odpowiedzialna za organizację i koordynację działań wszystkich stron uczestniczących w procesie inwestycyjnym. Jego rola nie jest ściśle zdefiniowana w prawie polskim, ale opiera się na Polskiej Normie PN-ISO 6707–2:2000, która określa inwestora zastępczego jako jednostkę organizacyjną działającą odpłatnie w imieniu zamawiającego. Inwestor zastępczy może być zaangażowany w proces inwestycyjny od etapu projektowania do realizacji prac budowlanych, obejmując szeroki zakres obowiązków, takich jak koordynacja prac nad projektem budowlanym czy wykonawczym nadzór nad wykonaniem i odbiorem robót budowlanych, czy też zarządzanie planem bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Za Polską Normą PN-ISO 6707–2:2000

Rola Inżyniera kontraktu, została wprowadzona przez Międzynarodową Federację Inżynierów-Konsultantów (FIDIC) i nie wynika bezpośrednio z polskiego prawa budowlanego. Inżynier kontraktu jest odpowiedzialny za nadzór techniczny nad robotami budowlanymi, jakością ich wykonywania, kontrolę dokumentacji oraz prawidłowość stosowania procedur unijnych w projektach współfinansowanych przez Unię Europejską. Jego obecność zapewnia, że inwestycja zostanie ukończona zgodnie z wymogami kontraktu, a także umożliwia rzetelne rozliczenie dotacji z UE.

Podstawową różnicą między tymi dwoma rolami jest zakres odpowiedzialności i charakter działania. Inwestor zastępczy działa w imieniu inwestora bezpośredniego i może podejmować decyzje w szerokim zakresie, często obejmującym cały proces inwestycyjny. Inżynier kontraktu skupia się bardziej na technicznych aspektach realizacji kontraktu, nadzorując prace budowlane i zapewniając zgodność z procedurami unijnymi, szczególnie w projektach finansowanych z funduszy UE.

Różnice te są kluczowe, ponieważ inwestor zastępczy może reprezentować inwestora w pełnym zakresie, podczas gdy inżynier kontraktu koncentruje się na specyficznych zadaniach technicznych i administracyjnych, które są niezbędne do prawidłowego wykonania kontraktu. Obie role są niezbędne w procesie inwestycyjnym, ale ich funkcje i odpowiedzialności są wyraźnie rozgraniczone, co pozwala na efektywną realizację projektów budowlanych.

W dalszej części artykułu przyjrzymy się roli inwestora zastępczego.

Odpowiedzialność inwestora zastępczego 

Jak już wspomnieliśmy inwestor zastępczy działa na podstawie Polskiej Normy PN-ISO 6707–2:2000, która określa go jako jednostkę organizacyjną działającą odpłatnie w imieniu zamawiającego i odpowiedzialną za organizację i koordynację działań wszystkich stron uczestniczących w procesie inwestycyjnym. Jego działania są zatem zgodne z obowiązkami określonymi w Art. 18 Prawa budowlanego, które nakładają na inwestora odpowiedzialność za zorganizowanie procesu inwestycyjnego, zapewnienie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a także nadzór nad wykonaniem i odbiorem robót budowlanych.

Szczegółowe obowiązki inwestora zastępczego

Inwestor zastępczy może przejąć całość lub część zadań inwestora bezpośredniego. Spektrum działania jest szerokie (omawiamy to w innym artykule). W dużym uproszczeniu można przyjąć, że do jego obowiązków należy:

  1. Koordynacja prac nad opracowaniem projektu budowlanego i, w razie potrzeby, innych projektów.
  2. Nadzór nad wykonaniem i odbiorem robót budowlanych.
  3. Organizacja przetargu na wybór Pracowni Architektonicznej i Generalnego Wykonawcy.
  4. Monitorowanie postępu prac i ich jakości.
  5. Zapewnienie zgodności realizacji inwestycji z projektem, przepisami prawa oraz zasadami wiedzy technicznej.

Wiemy już kim jest inwestor zastępczy jaka jest jego rola i zadania w procesie budowlanym. Warto przyjrzeć się bliżej kwestii odpowiedzialności. Odpowiedzialność inwestora zastępczego obejmuje trzy główne obszary: prawną, finansową i etyczną. Każdy z nich ma kluczowe znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania procesu inwestycyjnego. Poniżej omówimy krótko każdy z nich.

Szukasz Inwestora Zastępczego?

Odpowiedzialność prawna

Inwestor zastępczy, działając jako pełnomocnik inwestora bezpośredniego, jest zobowiązany do starannego wykonywania swoich obowiązków, które obejmują między innymi przygotowanie i organizację procesu inwestycyjnego oraz zapewnienie jego należytego przebiegu. Odpowiada on za niewykonanie lub nienależyte wykonanie czynności określonych umową, co może skutkować koniecznością naprawienia szkody wynikłej z tych zaniedbań. W przypadku, gdy działania inwestora zastępczego prowadzą do opóźnień lub błędów w realizacji inwestycji, może on zostać pociągnięty do odpowiedzialności cywilnej, co może wiązać się z koniecznością wypłaty odszkodowań lub kar umownych.

Odpowiedzialność finansowa

Inwestor zastępczy ma zapewnić prawidłową realizację inwestycji, ale nie gwarantuje osiągnięcia rezultatu w postaci jej zrealizowania. Jego odpowiedzialność finansowa jest zatem ograniczona do działań, które są w jego mocy i zakresie umowy. Nie jest odpowiedzialny za sfinansowanie prac, ale musi dopilnować, aby zadania były wykonywane zgodnie z harmonogramem i budżetem. W przypadku, gdy inwestor zastępczy nie dopełni swoich obowiązków, może to prowadzić do dodatkowych kosztów dla inwestora bezpośredniego, co również może skutkować roszczeniami finansowymi wobec inwestora zastępczego.

Z tego względu nie rekomenduje się korzystania z usług freelancerów, którzy najczęściej nie posiadają odpowiednio wysokiego ubezpieczenia OC, które jest niezbędne przy inwestycjach budowlanych. Takie ubezpieczenie posiadają najczęściej firmy wyspecjalizowane w świadczeniu usługi inwestora zastępczego.

Odpowiedzialność etyczna

Inwestor zastępczy powinien działać w sposób etyczny, co oznacza przestrzeganie nie tylko litera prawa, ale również zasad uczciwości i rzetelności. Powinien unikać konfliktów interesów, transparentnie komunikować się z inwestorem bezpośrednim i innymi stronami procesu inwestycyjnego oraz dbać o dobro projektu jako całości. Nienależyte wykonanie obowiązków może prowadzić do utraty zaufania, co w długoterminowej perspektywie może mieć negatywne konsekwencje dla jego pozycji na rynku.

Inwestorstwo zastępcze – kiedy warto się na nie zdecydować? 

Inwestorstwo zastępcze to proces, w którym inwestor zastępczy przejmuje na siebie obowiązki inwestora bezpośredniego, zarządzając projektem inwestycyjnym w jego imieniu. Decyzja o skorzystaniu z usług inwestora zastępczego może być korzystna w wielu sytuacjach, szczególnie biorąc pod uwagę aspekty finansowe, czasowe i organizacyjne.

Aspekty finansowe

Zatrudnienie inwestora zastępczego może przynieść oszczędności finansowe. Profesjonalista jest w stanie efektywniej zarządzać budżetem, negocjować ceny z wykonawcami i dostawcami, a także unikać kosztownych błędów i opóźnień. Inwestor zastępczy może również pomóc w uzyskaniu lepszych warunków finansowych dzięki swoim kontaktom i doświadczeniu w branży.

Aspekty czasowe

Dzięki doświadczeniu i specjalistycznej wiedzy, inwestor zastępczy może znacznie przyspieszyć proces inwestycyjny. Jest w stanie efektywnie koordynować pracę wszystkich podmiotów zaangażowanych w projekt, co przekłada się na terminowe zakończenie prac budowlanych.

Aspekty organizacyjne

Inwestor zastępczy przejmuje na siebie całość lub część obowiązków związanych z organizacją i nadzorem nad projektem, co pozwala inwestorowi bezpośredniemu na skupienie się na innych aspektach swojej działalności lub osobistych obowiązkach. Jest to szczególnie korzystne dla osób, które nie posiadają odpowiedniej wiedzy technicznej lub nie mają czasu na bezpośrednie zarządzanie złożonym projektem inwestycyjnym w budownictwie.

Wpływ inwestora zastępczego na koszty i cenę inwestycji

Inwestor zastępczy ma znaczący wpływ na koszty i cenę inwestycji. Jego działania często przyczyniają się do optymalizacji kosztów poprzez efektywne zarządzanie procesem inwestycyjnym, unikanie błędów projektowych i wykonawczych, które mogłyby generować dodatkowe koszty. Wynagrodzenie inwestora zastępczego często stanowi procent od wartości robót budowlanych w całej inwestycji i może wynosić szacunkowo od 1% do 2% w zależności od skomplikowania projektu i zakresu obowiązków. Zawsze podlega to jednak indywidualnej wycenie.

Podsumowanie

Patrząc przez pryzmat wszystkich informacji warto podkreślić, że rola inwestora zastępczego w procesie inwestycyjnym jest kluczowa. Jego wszechstronna wiedza i doświadczenie są niezbędne do skutecznego nadzorowania projektów budowlanych, zapewnienia ich zgodności z obowiązującymi przepisami oraz osiągnięcia optymalizacji kosztów i efektywności czasowej. Inwestor zastępczy pełni funkcję strażnika jakości i zgodności prawnej, co bezpośrednio przekłada się na sukces całego przedsięwzięcia.

Jednocześnie, nie można ignorować wszechstronnej odpowiedzialności, jaka spoczywa na inwestorze zastępczym. Jego działania mają bezpośredni wpływ na finanse i reputację inwestora co wymaga nie tylko odpowiednich kwalifikacji, ale i nieustannego przestrzegania najwyższych standardów etycznych. Każde zaniedbanie może mieć dalekosiężne konsekwencje, zarówno dla samego inwestora, jak i dla całego projektu.

Widać wyraźnie, żeinwestor zastępczy  jest niezbędny do efektywnego zarządzania w sektorze budowlanym. Jego specjalistyczna wiedza i umiejętności są kluczowe dla osiągnięcia celów inwestycyjnych, minimalizacji ryzyka i maksymalizacji wartości dla wszystkich zainteresowanych stron. Dlatego też, inwestor zastępczy powinien być postrzegany nie tylko jako uczestnik procesu, ale jako jego kluczowy partner, zdolny do prowadzenia projektu przez wszystkie etapy do finalnego sukcesu.

Decyzja o skorzystaniu z usług inwestora zastępczego powinna być rozważona w kontekście specyfiki projektu, dostępnych zasobów inwestora bezpośredniego oraz jego umiejętności i doświadczenia w zarządzaniu projektami budowlanymi. W przypadkach, gdy inwestor bezpośredni nie jest w stanie poświęcić wystarczającej ilości czasu lub nie posiada odpowiednich kompetencji, inwestorstwo zastępcze może okazać się nie tylko wygodne, ale również bardziej bezpieczne, efektywne i ekonomiczne.