Każda budowa – niezależnie od tego, czy jest to projekt hali produkcyjno-magazynowej, projekt hali stalowej, czy budynku usługowo-mieszkalnego – to skomplikowane przedsięwzięcie, które wymaga wielu formalności, decyzji, projektów i prac. Aby zrealizować inwestycję budowlaną, trzeba przejść przez kilka etapów, które określa prawo budowlane i inne uwarunkowania. W tym artykule przedstawimy proces budowlany krok po kroku, aby pomóc osobom, które chcą zlecić lub nadzorować budowę, a nie znają się na procesie budowlanym. Wyjaśnimy, od czego zacząć, jakie decyzje uzyskać i skąd, kto może pomóc na każdym etapie procesu budowlanego, i jak zbudować ekspercką wiedzę.
Etap 1 przygotowanie przedsięwzięcia budowlanego
Na tym etapie należy określić cel, zakres, lokalizację, koszt i termin realizacji inwestycji budowlanej. Należy także sprawdzić, czy planowana inwestycja znajduje się w obszarze, dla którego opracowano plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nie należy wystąpić o warunki zabudowy jeżeli tak to należy sprawdzić, czy inwestycja jest zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego, czy nie wymaga oceny oddziaływania na środowisko, czy nie znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej lub przyrodniczej, czy nie ma ograniczeń prawnych lub technicznych. Jeśli nie ma gotowego projektu budowlanego, należy zlecić jego wykonanie architektowi lub pracowni architektonicznej. Projekt budowlany powinien zawierać:
- opis techniczny przedsięwzięcia, w tym dane o funkcji, konstrukcji, instalacjach, materiałach i wyposażeniu obiektu budowlanego,
- rysunki architektoniczne, plan zagospodarowania terenu (działki inwestycyjnej), specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót, w tym wymagania jakościowe i ilościowe dotyczące materiałów i robót,
- kosztorys inwestorski, w którym określa się orientacyjną wartość inwestycji i poszczególnych robót,
- inne dokumenty wymagane przez prawo lub zamawiającego, np. opinie, uzgodnienia, pozwolenia, ekspertyzy, badania, pomiary, itp.
Projekt budowlany powinien być zgodny z obowiązującymi przepisami, normami, warunkami technicznymi i zasadami wiedzy technicznej. Musi być także dostosowany do warunków lokalnych, potrzeb i oczekiwań inwestora oraz możliwości wykonawcy. Na dokumencie z kolei musi znaleźć się podpis projektanta i być zatwierdzony przez inwestora.
Etap ten powinien zawierać przynajmniej koncepcję konstrukcji, instalacji i przyłączy pozwalający oszacować koszty inwestycyjne do wstępnego kosztorysu inwestorskiego. Dzięki temu można zweryfikować czas zwrotu inwestycji przy planowanej sprzedaży powierzchni i potwierdzenie opłacalności inwestycji.
Etap 2 w procesie budowlanym inwestycyjnym: projektowanie, uzyskanie zezwoleń lub pozwoleń na realizację inwestycji budowlanej
Na tym etapie należy uzyskać niezbędne zezwolenia lub pozwolenia na realizację inwestycji budowlanej od właściwych organów administracji publicznej. W zależności od rodzaju i skali inwestycji, mogą to być np.:
- decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli inwestycja nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub jest z nim niezgodna,
- decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, jeśli inwestycja może mieć znaczący wpływ na środowisko lub znajduje się w obszarze chronionym,
- decyzja o pozwoleniu na budowę budynku biurowego, mieszkalnego czy też komercyjnego, jeśli inwestycja wymaga zgłoszenia budowy lub pozwolenia na budowę zgodnie z prawem budowlanym.
Na etapie projektowania i uzyskiwania zezwoleń lub pozwoleń na realizację inwestycji budowlanej, doradztwo budowlane może okazać się nieocenione, szczególnie w uzyskaniu opinii i uzgodnień z różnymi organami administracyjnymi.
Aby uzyskać te zezwolenia lub pozwolenia, należy złożyć odpowiednie wnioski do organów administracji publicznej, dołączając do nich wymagane dokumenty, takie jak projekt budowlany, karta informacyjna przedsięwzięcia, raport o oddziaływaniu na środowisko, opinie i uzgodnienia z innymi organami i podmiotami, np. konserwatorem zabytków, zarządcą drogi, dostawcą mediów, itp. Organ administracji publicznej ma obowiązek rozpatrzyć wniosek w określonym terminie zazwyczaj od 30 do 90 dni, i wydać decyzję, która może być pozytywna, negatywna lub warunkowa. Decyzja może być także przedmiotem odwołania lub skargi do wyższego organu lub sądu administracyjnego.
Aby uzyskać pomoc na tym etapie procesu budowlanego, można skorzystać z usług profesjonalnych doradców, takich jak prawnicy, architekci, inżynierowie, geodeci, ekolodzy, itp. Doradcy mogą pomóc w przygotowaniu i złożeniu wniosków, i dokumentów, w uzyskaniu opinii, i uzgodnień, w reprezentowaniu inwestora przed organami administracji publicznej, w odwoływaniu się od decyzji lub w prowadzeniu postępowań sądowych. Doradcy mogą także pomóc w uzyskaniu dofinansowania lub kredytu na inwestycję budowlaną, w negocjowaniu umów z wykonawcami i dostawcami, w monitorowaniu postępu i jakości prac, w rozwiązywaniu problemów i sporów, itp. Doradcy powinni mieć odpowiednie kwalifikacje, doświadczenie i referencje, a także ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.
Warto również wspomnieć, że na etapie projektowania i uzyskiwania zezwoleń lub pozwoleń na realizację inwestycji budowlanej, gdzie każdy krok musi być precyzyjnie zaplanowany i zgodny z przepisami prawnymi, rola inwestora zastępczego jest nieoceniona. Wspomaga on w składaniu odpowiednich wniosków oraz w negocjacjach z organami administracji publicznej, gwarantując, że wszystkie procesy przebiegają sprawnie i zgodnie z prawem.
Etap 3 realizacja inwestycji budowlanej
Na tym etapie procesu inwestycyjno-budowlanego należy wykonać inwestycję zgodnie z projektem, dobrą praktyką inżynierską, decyzjami, umowami i przepisami. Należy także nadzorować i kontrolować przebieg, jakość prac, a także dokumentować, i sprawozdawać ich wykonanie. Warto także dbać o bezpieczeństwo i ochronę środowiska na budowie, a także o utrzymanie porządku i czystości. Co więcej, ważne jest, by reagować na ewentualne zmiany, problemy, awarie, reklamacje, itp.
Aby wykonać inwestycję budowlaną, należy zlecić jej realizację wykonawcy, który ma odpowiednie uprawnienia, doświadczenie, sprzęt i zasoby. Wykonawca powinien być wybrany w drodze przetargu, konkursu lub negocjacji, w oparciu o kryteria takie jak cena, termin, jakość, gwarancja, referencje itp. Wykonawca powinien podpisać z inwestorem umowę, w której określone są warunki i zakres realizacji inwestycji, a także prawa i obowiązki stron. Wykonawca powinien także zapewnić podwykonawców i dostawców, jeśli są potrzebni, a także uzyskać niezbędne zezwolenia i zgody na prowadzenie robót.
Aby nadzorować i kontrolować inwestycję budowlaną, należy powołać kierownika budowy, który jest odpowiedzialny za sprawowanie nadzoru nad realizacją inwestycji, a także za reprezentowanie inwestora przed wykonawcą i organami administracji publicznej, co jest kluczowe w skutecznym nadzorze inwestorskim. Kierownik budowy powinien być wykwalifikowanym inżynierem budownictwa, który ma uprawnienia budowlane i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Taka osoba musi także współpracować z inspektorem nadzoru, który jest odpowiedzialny za kontrolę jakości i zgodności robót z projektem i przepisami. Inspektor nadzoru z kolei powinien być wykwalifikowanym specjalistą w danej branży budowlanej, który ma uprawnienia budowlane i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Inspektor nadzoru powinien być niezależny od wykonawcy i podległy tylko inwestorowi.
Kilka słów o dzienniku budowy i protokołach
Aby dokumentować i sprawozdawać inwestycję budowlaną, należy prowadzić dziennik budowy, w którym zapisuje się wszystkie istotne informacje o przebiegu i jakości robót, takie jak zakres, postęp, problemy, decyzje, zmiany, itp. Dziennik budowy powinien być prowadzony przez kierownika budowy, a także weryfikowany i uzupełniany przez wykonawcę, inspektora nadzoru i inwestora.
Dokument należy przechowywać na budowie i udostępniać wszystkim zainteresowanym. Ponadto powinno się sporządzać protokoły odbioru poszczególnych robót, w których określa się ich zgodność z projektem i przepisami, a także ewentualne usterki i reklamacje. Protokoły odbioru powinny być podpisywane przez wykonawcę, inspektora nadzoru i inwestora. Na koniec sporządza się protokół odbioru końcowego, w którym stwierdza się zakończenie inwestycji budowlanej i jej gotowość do użytkowania.
Aby uzyskać pomoc na tym etapie procesu budowlanego, można skorzystać z usług profesjonalnych nadzorców, takich jak kierownicy budowy, inspektorzy nadzoru, koordynatorzy bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, rzeczoznawcy budowlani.
Etap 4 budowlanego procesu inwestycyjnego: zakończenie inwestycji
Na tym etapie inwestycyjnego procesu budowlanego następuje zakończenie robót budowlanych i odbiór inwestycji.
Sam odbiór polega na sprawdzeniu, czy:
- inwestycja została wykonana zgodnie z projektem, umową, przepisami i zasadami wiedzy technicznej,
- nie ma wad i usterek,
- spełnia wymagania funkcjonalne i użytkowe,
- została wykonana w określonym terminie i koszcie.
Odbiór inwestycji budowlanej może być podzielony na kilka etapów, np.:
- odbiór techniczny, który polega na sprawdzeniu stanu technicznego inwestycji, w tym jakości i ilości wykonanych robót i materiałów, poprawności wykonania instalacji i urządzeń, zgodności z dokumentacją i przepisami, a także na usunięciu ewentualnych wad i usterek,
- odbiór formalny, który polega na sprawdzeniu dokumentacji powykonawczej, w tym protokołów odbioru, rachunków, faktur, gwarancji, instrukcji obsługi, atestów, certyfikatów, zaświadczeń i innych dokumentów wymaganych przez prawo lub umowę,
- odbiór końcowy, który polega na przekazaniu inwestycji inwestorowi przez wykonawcę, wraz z podpisaniem protokołu odbioru końcowego i rozliczeniem finansowym.
Po odbiorze inwestycji budowlanej inwestor musi zgłosić zakończenie budowy właściwemu organowi administracji publicznej, dołączając do zgłoszenia protokół odbioru końcowego, dokumentację powykonawczą i inne wymagane dokumenty. Organ administracji publicznej ma obowiązek dokonać kontroli zakończenia budowy i wydać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeśli inwestycja wymaga takiej decyzji zgodnie z prawem budowlanym. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie jest warunkiem dopuszczenia inwestycji do eksploatacji. Jeśli inwestycja nie wymaga decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, to inwestor może rozpocząć użytkowanie inwestycji po zgłoszeniu zakończenia budowy , uzyskaniu potwierdzenia przyjęcia zgłoszenia przez organ administracji publicznej, braku wniesienia uwag przez organ administracji publicznej w terminie 14 dni od daty złożenia wniosku.
| Etap | Opis | Dokumenty | Pomoc i urzędy |
| 1. Przygotowanie przedsięwzięcia budowlanego | Określenie celu, zakresu, lokalizacji, kosztu i terminu inwestycji, sprawdzenie zgodności z planem zagospodarowania, ochroną środowiska i innymi ograniczeniami, zlecenie wykonania projektu budow | Projekt budowlany | Na tym etapie można skorzystać z pomocy architekta lub biura projektowego, którzy przygotują projekt budowlany zgodnie z wymaganiami inwestora i przepisami. Można także zasięgnąć opinii lub uzgodnień z organami administracji publicznej, takimi jak starostwo powiatowe, urząd gminy, urząd miasta, regionalna dyrekcja ochrony środowiska, konserwator zabytków, itp. |
| 2. Projektowanie, uzyskanie zezwoleń lub pozwoleń na realizację inwestycji budowlanej | Uzyskanie niezbędnych zezwoleń lub pozwoleń na realizację inwestycji budowlanej od właściwych organów administracji publicznej, takich jak decyzja o warunkach zabudowy, decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzja o pozwoleniu na budowę, decyzja o zezwoleniu na użytkowanie | Wniosek o wydanie decyzji, projekt budowlany, karta informacyjna przedsięwzięcia, raport o oddziaływaniu na środowisko, opinie i uzgodnienia innych organów, zaświadczenia i oświadczenia | Na tym etapie można skorzystać z pomocy prawnika lub doradcy, którzy pomogą w przygotowaniu wniosków i dokumentów, a także w odwoływaniu się od ewentualnych decyzji negatywnych lub warunkowych. Można także skorzystać z pomocy projektanta, który pomoże w uzyskaniu opinii i uzgodnień innych organów. Zezwolenia i pozwolenia wydają organy administracji publicznej, takie jak starostwo powiatowe, urząd gminy, urząd miasta, regionalna dyrekcja ochrony środowiska, konserwator zabytków, itp. |
| 3. Wybór wykonawcy i podpisanie umowy | Wybór wykonawcy, który będzie odpowiedzialny za realizację inwestycji budowlanej, poprzez ogłoszenie publicznego przetargu, zapytanie ofertowe lub bezpośrednie zlecenie, a także podpisanie umowy, która będzie regulować prawa i obowiązki stron, zakres, termin, koszt i jakość realizacji inwestycji budowlanej, a także sposób rozwiązywania ewentualnych sporów | Specyfikacja istotnych warunków zamówienia (SIWZ), zapytanie ofertowe, oferta, umowa | Na tym etapie można skorzystać z pomocy profesjonalnych nadzorców, takich jak kierownik budowy, inspektor nadzoru, koordynator bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, rzeczoznawca budowlany, prawnik i doradca. Oni mogą pomóc w przygotowaniu dokumentacji, wyborze wykonawcy, negocjowaniu i podpisywaniu umowy, a także w nadzorowaniu i kontrolowaniu realizacji inwestycji budowlanej. |
| 4 Zakończenie inwestycji budowlanej | Zakończenie robót budowlanych i odbiór inwestycji budowlanej, sprawdzenie, czy inwestycja została wykonana zgodnie z projektem, umową, przepisami i zasadami wiedzy technicznej, czy nie ma wad i usterek, czy spełnia wymagania funkcjonalne i użytkowe, a także czy została wykonana w określonym terminie i koszcie, przekazanie inwestycji inwestorowi przez wykonawcę, podpisanie protokołu odbioru końcowego i rozliczenie finansowe, zgłoszenie zakończenia budowy właściwemu organowi administracji publicznej, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeśli inwestycja wymaga takiej decyzji, rozpoczęcie użytkowania inwestycji. | Protokół odbioru końcowy, dokumentacja powykonawcza, zgłoszenie zakończenia budowy, decyzja o pozwoleniu na użytkowanie | Na tym etapie można skorzystać z pomocy profesjonalnych nadzorców, takich jak kierownik budowy, inspektor nadzoru, koordynator bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, rzeczoznawca budowlany, prawnik i doradca. Oni mogą pomóc w sprawdzeniu stanu technicznego inwestycji, weryfikacji dokumentacji powykonawczej, podpisaniu protokołu odbioru końcowego i rozliczeniu finansowym, a także w zgłoszeniu zakończenia budowy i uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Decyzję o pozwoleniu na użytkowanie wydaje organ administracji publicznej, taki jak starostwo powiatowe, urząd gminy, urząd miasta, itp. |
