Zgłoszenie zakończenia budowy a pozwolenie na użytkowanie to dwa różne tryby formalnego zamknięcia inwestycji. Wybór właściwej procedury zależy od rodzaju obiektu i zapisów w decyzji o pozwoleniu na budowę. Każda z nich wymaga spełnienia konkretnych wymogów administracyjnych. Ich niedopilnowanie może skutkować konsekwencjami prawnymi. To nie tylko kwestia formalna, ale element odpowiedzialnego zarządzania procesem budowlanym regulowanym Prawem budowlanym (Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414). Prawidłowo dobrana procedura pozwala uniknąć przestojów, uprościć odbiory i sprawnie przejść do etapu użytkowania.

Zgłoszenie zakończenia budowy

Zgłoszenie zakończenia budowy stosuje się do inwestycji, które nie są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Dotyczy to przede wszystkim obiektów realizowanych na podstawie zgłoszenia budowy, a także wybranych inwestycji wymagających pozwolenia na budowę, o ile nie zostały zakwalifikowane jako obiekty o podwyższonym ryzyku lub znaczeniu publicznym. Przykładem są budynki jednorodzinne oraz niektóre sieci wodociągowe, kanalizacyjne czy gazowe, pod warunkiem, że spełniają warunki określone w przepisach wykonawczych. 

Po złożeniu zgłoszenia do nadzoru budowlanego, inwestor może rozpocząć użytkowanie obiektu po upływie 21 dni o ile w tym czasie organ nie zgłosi zastrzeżeń. 

Pozwolenie na użytkowanie budynku – wymagania i procedura 

Pozwolenie na użytkowanie budynku jest wymagane w przypadku obiektów o większym stopniu złożoności, istotnym wpływie na otoczenie lub podwyższonym ryzyku – m.in. budynków wielorodzinnych, obiektów użyteczności publicznej, przemysłowych czy magazynowych. 

Procedura wymaga złożenia wniosku do nadzoru budowlanego oraz przedłożenia kompletu dokumentów potwierdzających zgodność wykonania z zatwierdzonym projektem budowlanym, decyzją o pozwoleniu na budowę oraz aktualnymi przepisami prawa. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wydawana jest dopiero po pozytywnym przejściu kontroli i potwierdzeniu, że obiekt spełnia wszystkie wymagania określone w dokumentacji projektowej i przepisach prawa.

Dokumenty i formalności

Aby uzyskać pozwolenie na użytkowanie, inwestor składa wniosek do organu nadzoru budowlanego, załączając dokumenty potwierdzające zakończenie budowy zgodnie z projektem i przepisami. Należą do nich m.in.: 

  • dziennik budowy, 
  • dokumentacja powykonawcza, 
  • oświadczenie kierownika budowy o zgodności robót z projektem i przepisami, 
  • protokoły odbiorów instalacji (np. elektrycznej, sanitarnej, gazowej), 
  • wymagane opinie i uzgodnienia, jeśli inwestycja tego wymaga (np. Sanepid, PSP, PIS). 

W przypadku obiektów objętych obowiązkiem kontroli, organ nadzoru przeprowadza wizję lokalną w terenie (na podstawie art. 59a Prawa budowlanego). Pozwolenie na użytkowanie jest wydawane po pozytywnej ocenie dokumentacji i, jeśli przeprowadzono kontrolę, potwierdzeniu zgodności stanu faktycznego z projektem budowlanym. 

Podsumowanie

Zakończenie budowy a pozwolenie na użytkowanie to dwie różne procedury, których zastosowanie zależy od typu inwestycji. Dla obiektów niewymagających formalnej decyzji wystarczające może być zgłoszenie zakończenia budowy. W przypadku bardziej złożonych inwestycji konieczne będzie pozwolenie na użytkowanie. Świadome zaplanowanie tej procedury już na etapie projektowym ułatwia płynne zakończenie inwestycji i zapewnia klarowną sytuację prawną.