Budowa domu, biurowca, magazynu czy drogi to złożony proces, który wymaga wielu decyzji i działań. Jednym z najważniejszych etapów tego procesu jest badanie gruntu, na którym ma powstać obiekt budowlany. Badanie to nazywa się due diligence gruntu i polega na dokładnej analizie stanu technicznego i środowiskowego nieruchomości gruntowej. Celem badania jest identyfikacja potencjalnych ryzyk i problemów, które mogą wpłynąć na wartość, opłacalność i bezpieczeństwo inwestycji. W tym artykule wyjaśnimy m.in. to, czym jest due diligence gruntu, po co się je robi, jaka jest zawartość raportu, czy zawsze trzeba robić taką analizę, kto zawsze musi robić takie badanie i wiele innych ważnych kwestii. Zapraszamy do lektury!

Due diligence – co to jest?

Due diligence gruntu to termin pochodzący z języka angielskiego, który oznacza należytą staranność w badaniu nieruchomości gruntowej. Jest to proces, który polega na zebraniu, sprawdzeniu i ocenie informacji dotyczących nieruchomości, takich jak:

  • stan prawny nieruchomości, czyli czy jest zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego, czy ma dostęp do drogi publicznej, mediów, infrastruktury itp.,
  • stan techniczny nieruchomości, czyli jakie są jej parametry geotechniczne, geodezyjne, hydrologiczne, geologiczne, czy nie ma na niej żadnych wad, uszkodzeń, zanieczyszczeń, czy jest odpowiednia do realizacji planowanego obiektu budowlanego pod względem nośności, stabilności, odporności na warunki atmosferyczne itp.,
  • stan środowiskowy nieruchomości, czyli czy nie ma na niej żadnych zagrożeń dla zdrowia i życia ludzi, czy nie ma na niej żadnych skażeń chemicznych, biologicznych, radiologicznych, czy nie znajduje się na obszarze chronionym przyrodniczo, czy nie ma na niej żadnych zabytków, pomników przyrody, czy nie wymaga żadnych działań rekultywacyjnych, ochronnych itp.

Badanie due diligence gruntu jest przeprowadzane przez specjalistów z różnych dziedzin, takich jak prawnicy, geodeci, geolodzy, inżynierowie, ekolodzy, rzeczoznawcy, którzy na podstawie zebranych informacji sporządzają raport due diligence gruntu.

Po co się robi due diligence gruntu?

Wiemy już, co to znaczy due diligence – w tym miejscu możemy odpowiedzieć na kolejne ważne pytanie, a więc – do czego właściwie potrzebne jest takie badanie? Należy wiedzieć, że jest ono niezbędne dla każdego, kto zamierza kupić lub zainwestować w nieruchomość gruntową. Dzięki badaniu due diligence gruntu można uniknąć:

  • ryzyk budowlanych, które mogą być spowodowana przez nieodpowiedni grunt, np. obsunięcie się, zapadnięcie się, pęknięcie, zalanie, zapalenie się itp.,
  • sporów prawnych, które mogą wyniknąć z niejasnej sytuacji własnościowej, obecności roszczeń, ograniczeń, obciążeń, służebności, hipotek itp.,
  • strat finansowych, które mogą wyniknąć z niewłaściwego oszacowania wartości nieruchomości, poniesienia dodatkowych kosztów związanych z naprawą, rekultywacją, ochroną, adaptacją itp.,
  • problemów środowiskowych, które mogą wyniknąć z naruszenia przepisów ochrony środowiska, wystąpienia skażeń, zagrożeń, szkód dla zdrowia i życia ludzi, itp.,
  • opóźnień i komplikacji w realizacji inwestycji, które mogą wyniknąć z braku zgód, pozwolenia, uzgodnień, warunków technicznych itp.

Potrzebujesz audytu Due Diligence?

Jaka jest zawartość raportu due diligence gruntu?

Raport due diligence gruntu jest dokumentem, który podsumowuje wyniki badania due diligence gruntu i zawiera następujące elementy:

  • opis nieruchomości, czyli jej lokalizacja, powierzchnia, przeznaczenie, charakterystyka, historia, stan obecny itp.,
  • opis stanu prawnego nieruchomości, czyli zestawienie dokumentów, które potwierdzają zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego, dostęp do drogi publicznej, mediów, infrastruktury itp.,
  • opis stanu technicznego nieruchomości, czyli zestawienie badań, które określają parametry geotechniczne, hydrologiczne itp., a także wskazanie ewentualnych wad, uszkodzeń, zanieczyszczeń itp.,
  • opis stanu środowiskowego nieruchomości, czyli zestawienie badań, które określają poziom skażeń chemicznych, biologicznych, itp., a także wskazanie ewentualnych zagrożeń dla zdrowia i życia ludzi, zwierząt i roślin, obszarów chronionych przyrodniczo, zabytków, pomników przyrody itp.,
  • ocena ryzyka związanego z nieruchomością, czyli analiza potencjalnych problemów i skutków, które mogą wystąpić w związku z nieruchomością, takich jak strata finansowa, problem środowiskowy, opóźnienie i komplikacja w realizacji inwestycji itp.,
  • rekomendacje i wnioski, czyli podsumowanie raportu, wskazanie mocnych i słabych stron nieruchomości, ocena opłacalności i bezpieczeństwa inwestycji, zalecenie działań, które należy podjąć w celu zminimalizowania ryzyka, poprawy stanu nieruchomości, uzyskania zgód, pozwolenia, uzgodnień, warunków technicznych itp.

Czy zawsze trzeba robić due diligence gruntu?

Due diligence gruntu nie jest obowiązkowe, ale jest bardzo zalecane. Nie ma jednej, uniwersalnej odpowiedzi na pytanie, czy zawsze trzeba robić takie badanie, ponieważ wszystko zależy od indywidualnej sytuacji, celu i rodzaju inwestycji. Jednak można wyróżnić kilka sytuacji, w których badanie due diligence gruntu jest szczególnie istotne i pożądane, np. gdy nieruchomość jest:

  • kupowana lub sprzedawana, aby sprawdzić jej wartość, stan i ryzyko,
  • zabudowana lub ma być zabudowana, aby sprawdzić jej przydatność, warunki i wymagania,
  • zanieczyszczona lub podejrzewana o zanieczyszczenie, aby sprawdzić jej poziom skażenia, zagrożenia dla zdrowia i życia ludzi, zwierząt i roślin, konieczność rekultywacji, sanacji, ochrony itp.,
  • położona na obszarze chronionym przyrodniczo, aby sprawdzić jej status, ograniczenia i obowiązki,
  • obiektem zabytkowym lub ma wartość historyczną, aby sprawdzić jej ochronę, wymaganą konserwację i możliwą adaptację,
  • przedmiotem sporu, roszczenia lub postępowania sądowego, aby sprawdzić jej sytuację, argumenty i możliwości.
tło

Kto zawsze musi robić due diligence gruntu?

Badanie due diligence gruntu jest zawsze obowiązkiem i odpowiedzialnością inwestora, czyli osoby, która zamierza kupić lub zainwestować w nieruchomość gruntową. Inwestor musi zadbać o to, aby badanie było przeprowadzone przez kompetentnych i doświadczonych specjalistów, którzy zapewnią mu wiarygodne i rzetelne informacje o nieruchomości. Inwestor powinien również zapoznać się z raportem due diligence gruntu i wziąć pod uwagę jego wnioski i rekomendacje przy podejmowaniu decyzji o inwestycji.

Jakie korzyści daje dobry raport due diligence gruntu?

Dobry raport due diligence gruntu to taki, który jest sporządzony zgodnie z obowiązującymi standardami i normami, który jest kompletny, dokładny, aktualny, obiektywny i zrozumiały. Taki dokument daje wiele korzyści inwestorowi jak:

  • zwiększenie pewności i zaufania do inwestycji, ponieważ inwestor ma pełną wiedzę o nieruchomości, jej zaletach i wadach, potencjale i ryzyku
  • zwiększenie szans na uzyskanie finansowania, pozwolenia, zgody, uzgodnienia, warunków technicznych itp., ponieważ inwestor ma dowody na to, że nieruchomość jest legalna, zgodna, bezpieczna i opłacalna
  • zwiększenie efektywności i oszczędności w realizacji inwestycji, ponieważ inwestor może lepiej zaplanować, zaprojektować i rozpocząć prace budowlane, unikając niepotrzebnych zmian, poprawek, napraw, rekultywacji, sanacji, ochrony itp.
  • zwiększenie wartości i rentowności inwestycji, ponieważ inwestor może lepiej wykorzystać potencjał nieruchomości, zwiększając jej atrakcyjność, funkcjonalność, trwałość i zgodność

Kto robi due diligence gruntu?

Due diligence gruntu jest robione przez zespół specjalistów z różnych dziedzin, którzy mają odpowiednie kwalifikacje, doświadczenie i uprawnienia do przeprowadzania badań i analiz dotyczących nieruchomości gruntowej. Do takiego zespołu należą zwykle:

  • prawnik, który bada stan prawny nieruchomości, sprawdza dokumenty, umowy, akty notarialne, wpisy w księgach wieczystych, plany zagospodarowania przestrzennego, decyzje administracyjne itp.,
  • geodeta, który bada stan techniczny nieruchomości, wykonuje pomiary, mapy, rysunki, profile, wzniesienia, spadki, granice, punkty osnowy itp.,
  • geolog, który bada stan techniczny nieruchomości, wykonuje badania geologiczne, hydrogeologiczne, geofizyczne, geomechaniczne, określa rodzaj, skład, właściwości, warstwy, struktury, złoża, wody gruntowe itp.,
  • inżynier, który bada stan techniczny nieruchomości, wykonuje badania geotechniczne, określa nośność, stabilność, odporność, zagrożenia, wady, uszkodzenia, zanieczyszczenia itp.,
  • ekolog, który bada stan środowiskowy nieruchomości, wykonuje badania środowiskowe, określa poziom skażeń, zagrożeń, szkód, ochrony, rekultywacji, sanacji itp.,
  • rzeczoznawca, który bada wartość nieruchomości, wykonuje wycenę, określa cenę, koszty, opłacalność, rentowność, rynek, popyt, podaż itp.

Zespół specjalistów może być zatrudniony przez inwestora lub przez firmę konsultingową, która oferuje usługi due diligence gruntu. W obu przypadkach ważne jest, aby zespół specjalistów był niezależny, obiektywny i wiarygodny.