Budowa domu, biurowca, magazynu czy drogi to złożony proces, który wymaga nie tylko dużej ilości środków finansowych, ale także wielu decyzji i działań. Jednym z najtrudniejszych i najbardziej czasochłonnych etapów tego procesu jest załatwienie wszystkich formalności, które są niezbędne do prawidłowego i legalnego przeprowadzenia inwestycji. W tym artykule wyjaśnimy, jakie formalności występują na każdym etapie procesu budowlanego, z jakimi urzędami i instytucjami musi się spotkać inwestor, jeśli sam chce realizować cały proces budowlany, oraz jak doradca budowlany może pomóc w pokonaniu tej bariery i oszczędzić czas, pieniądze i nerwy.

Jakie formalności trzeba załatwić przed rozpoczęciem budowy? 

Zanim inwestor przystąpi do budowy, musi uzyskać szereg dokumentów, opinii, uzgodnień i pozwolenia, które potwierdzą, że jego inwestycja jest zgodna z prawem, planem zagospodarowania przestrzennego, warunkami technicznymi i środowiskowymi. Niektóre z tych formalności są obowiązkowe, inne zależą od indywidualnej sytuacji i rodzaju inwestycji. O jakich formalnościach mowa?

  • Sprawdzenie statusu działki, czyli czy jest ona przeznaczona pod budownictwo, czy nie ma na niej żadnych obciążeń, ograniczeń, roszczeń, służebności, hipotek itp. W tym celu trzeba uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzję o warunkach zabudowy, a także wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny.
  • Sprawdzenie dostępności mediów oznacza, że działka ma możliwość podłączenia do drogi publicznej, wody, prądu, gazu, kanalizacji, telefonu, internetu itp. Aby to sprawdzić, trzeba uzyskać warunki techniczne dostawy mediów od operatorów poszczególnych sieci. Warunki te są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę (PB). Oświadczenia o możliwości przyłączenia do sieci są natomiast wymagane do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (WZ) i stanowią załączniki do wniosku o WZ. Informacje o uzbrojeniu działki można również znaleźć na portalach mapowych, takich jak geoportal1 lub OnGeo2, lub zamówić mapę zasadniczą działki.
tło
  • Sprawdzenie warunków geologicznych, geodezyjnych i środowiskowych polega na ocenie, czy działka nadaje się do budowy planowanego obiektu pod względem nośności, stabilności, odporności na warunki atmosferyczne, czy nie ma na niej żadnych wad, uszkodzeń, zanieczyszczeń, czy nie znajduje się na obszarze chronionym przyrodniczo, czy nie wymaga żadnych działań rekultywacyjnych, sanacyjnych, ochronnych itp. Pierwszym krokiem jest uzyskanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, która określa, czy inwestycja może być realizowana na danej działce i jakie są jej potencjalne skutki dla środowiska. Jeśli Urząd uzna, że inwestycja może mieć znaczący wpływ na środowisko, trzeba sporządzić raport o oddziaływaniu na środowisko i uzyskać ocenę oddziaływania na środowisko. Następnie trzeba uzyskać mapę zasadniczą i do celów projektowych, opinię geotechniczną, zezwolenie na wycinkę drzew, zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej itp. wykonanie projektu budowlanego, czyli dokumentu, który określa zakres, sposób i warunki realizacji inwestycji, zawierającego m.in. rysunki, obliczenia, specyfikacje, opisy, ip. Projekt budowlany musi być zgodny z obowiązującymi przepisami, normami, planem zagospodarowania przestrzennego, warunkami zabudowy, warunkami technicznymi i środowiskowymi. Projekt budowlany musi być wykonany przez uprawnionego projektanta i zatwierdzony przez właściwe organy i instytucje.
  • Uzyskanie pozwolenia na budowę to decyzja administracyjna, która uprawnia do rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych zgodnie z projektem budowlanym. Pozwolenie na budowę wydaje starosta lub prezydent miasta na wniosek inwestora, który musi dołączyć projekt budowlany oraz inne wymagane dokumenty, opinie, uzgodnienia i pozwolenia. Pozwolenie na budowę jest ważne przez 3 lata od daty wydania, ale nie można go przedłużyć bez formalnego rozpoczęcia budowy. Aby zachować ważność pozwolenia, trzeba co najmniej raz na 3 lata rozpocząć budowę i wpisać to do dziennika budowy. W ten sposób pozwolenie może być ważne przez wiele lat, jeśli budowa nie zostanie zakończona zatrudnienie kierownika budowy, czyli osoby, która odpowiada za prawidłowe i zgodne z projektem budowlanym wykonanie robót budowlanych, nadzoruje pracowników i podwykonawców, dba o bezpieczeństwo i higienę pracy, rozwiązuje ewentualne problemy i konflikty, a także prowadzi dziennik budowy i dokumentację techniczną. Kierownik budowy musi mieć odpowiednie uprawnienia budowlane i doświadczenie w branży.
  • Zgłoszenie rozpoczęcia budowy, czyli poinformowanie właściwego organu nadzoru budowlanego o terminie i miejscu rozpoczęcia robót budowlanych, a także o danych kierownika budowy i wykonawców. Zgłoszenie to należy złożyć na co najmniej 21 dni przed planowanym rozpoczęciem budowy, a także dołączyć m.in. kopię pozwolenia na budowę i projektu budowlanego.
  • Uzyskanie zgody na zmianę projektu budowlanego, czyli decyzji administracyjnej, która zezwala na wprowadzenie zmian w projekcie budowlanym, które nie wpływają na zasadnicze cechy obiektu budowlanego, takie jak jego przeznaczenie, kubatura, powierzchnia, wysokość, układ funkcjonalny itp. Zgoda na zmianę projektu budowlanego jest wydawana przez starostę lub prezydenta miasta na wniosek inwestora, do którego należy dołączyć uzasadnienie zmian i zmieniony projekt budowlany.
  • Uzyskanie zgody na przerwę w budowie z przyczyn niezależnych od inwestora, np. z powodu warunków atmosferycznych, braku materiałów, sporu z wykonawcą itp. Zgoda na przerwę w budowie jest wydawana przez starostę lub prezydenta miasta na wniosek inwestora, do którego należy dołączyć uzasadnienie przerwy i termin jej zakończenia.
  • Uzyskanie zgody na wznowienie budowy, która zezwala na ponowne podjęcie robót budowlanych po przerwie w budowie.

Formalności, które należy załatwić po zakończeniu budowy

Po zakończeniu budowy inwestor musi zgłosić zakończenie robót budowlanych, uzyskać odbiór techniczny i pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, a także zarejestrować obiekt w odpowiednich urzędach i instytucjach. Poniżej lista najważniejszych kwestii.

  • Zgłoszenie zakończenia budowy, czyli poinformowanie właściwego organu nadzoru budowlanego o terminie i miejscu zakończenia robót budowlanych, a także o danych kierownika budowy i wykonawców. Zgłoszenie to należy złożyć w ciągu 30 dni od dnia zakończenia budowy, a także dołączyć protokół odbioru końcowego i dokumentację powykonawczą.
  • Uzyskanie odbioru technicznego, czyli potwierdzenia, że obiekt budowlany jest zgodny z projektem budowlanym, prawem budowlanym i innymi przepisami, a także spełnia wymagania techniczne i środowiskowe. Odbiór techniczny jest przeprowadzany przez komisję, w skład której wchodzą przedstawiciele organu nadzoru budowlanego, inwestora, projektanta, kierownika budowy, wykonawców i innych podmiotów, które mają wpływ na obiekt budowlany. Odbiór techniczny jest potwierdzony protokołem, który zawiera ocenę stanu obiektu, ewentualne uwagi i zalecenia, a także terminy usunięcia ewentualnych usterek i braków.
  • Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, czyli decyzji administracyjnej, która uprawnia do wprowadzenia się i korzystania z obiektu budowlanego lub jego części. Pozwolenie na użytkowanie jest wydawane przez starostę lub prezydenta miasta na wniosek inwestora, do którego należy dołączyć protokół odbioru technicznego i dokumentację powykonawczą. Pozwolenie na użytkowanie jest ważne przez czas nieokreślony, chyba że obiekt budowlany ulegnie zmianie lub zniszczeniu.
  • Zarejestrowanie obiektu budowlanego, czyli wpisanie go do odpowiednich rejestrów i ewidencji, takich jak ewidencja gruntów i budynków, ewidencja zabytków, ewidencja podatkowa, ewidencja gospodarki odpadami itp. Zarejestrowanie obiektu budowlanego jest niezbędne do potwierdzenia własności, opłacania podatków, ochrony dziedzictwa kulturowego, dbania o środowisko itp. Zarejestrowanie obiektu budowlanego wymaga złożenia odpowiednich wniosków i dokumentów w odpowiednich urzędach i instytucjach, takich jak urząd gminy, urząd skarbowy, urząd ochrony zabytków, urząd marszałkowski itp.

Ile czasu, pieniędzy i nerwów trzeba poświęcić na formalności?

Formalności związane z inwestycją budowlaną są nie tylko liczne, ale także czasochłonne, kosztowne i stresujące. Aby zobrazować, ile czasu, pieniędzy i nerwów trzeba poświęcić na formalności, przygotowaliśmy szacunkową tabelę, która pokazuje, ile godzin, urzędów i instytucji, dokumentów, a także kosztów i problemów trzeba przeznaczyć na formalności przed, podczas i po budowie. Tabela, która dotyczy przykładowej inwestycji budowlanej, czyli budowy zakładu produkcyjnego na działce o powierzchni 1ha. Inwestor ma działkę, ale jej jeszcze nie sprawdził. Tabela ta ma mieć charakter orientacyjny i nie uwzględnia indywidualnych sytuacji i odstępstw.

EtapGodzinyUrzędy i instytucjeDokumentyProblemy
Przed budową3001525brak dokumentów, brak zgód, brak warunków, brak mediów, brak finansowania, brak projektu, brak pozwolenia
Podczas budowy5001015brak materiałów, brak wykonawców, brak nadzoru, brak bezpieczeństwa, brak jakości, brak terminowości, brak zmian, brak przerwy, brak wznowienia, brak odbioru
Po budowie1501515brak zgłoszenia, brak odbioru, brak pozwolenia, brak rejestracji, brak podatków, brak ochrony, brak środowiska, brak gwarancji, brak ubezpieczenia, brak użytkowania
Razem950405540
Dane przykładowe dla reprezentatywnej inwestycji budowlanej w obszarze logistycznym.

Jak widać, same tylko formalności związane z inwestycją budowlaną wymagają poświęcenia około 950 godzin, czyli 40 dni roboczych, odwiedzenia 40 urzędów i instytucji, sporządzenia 55 dokumentów, a także rozwiązania 40 problemów. To naprawdę dużo czasu, pieniędzy i nerwów, które można by lepiej wykorzystać na rozwój przedsiębiorstwa.

Szukasz Doradztwa Budowlanego?

Jak doradca budowlany może pomóc w załatwieniu formalności? 

Doradca budowlany to osoba, która może znacznie ułatwić i przyspieszyć załatwienie formalności związanych z inwestycją budowlaną. Dzięki pomocy doradcy budowlanego można:

  • zaoszczędzić czas, ponieważ doradca budowlany zna wszystkie formalności, które trzeba załatwić, wie, gdzie i jak je załatwić, a także ma kontakty i doświadczenie w branży budowlanej, co pozwala uniknąć niepotrzebnych opóźnień i błędów
  • zaoszczędzić pieniądze, ponieważ doradca budowlany zna wszystkie koszty, które trzeba ponieść, wie, jak je zminimalizować i zoptymalizować, a także ma umiejętności negocjacyjne i analityczne, co pozwala uniknąć nadpłat i kar
  • zaoszczędzić nerwy, ponieważ doradca budowlany zna wszystkie problemy, które mogą wystąpić, wie, jak je rozwiązać i zapobiegać, a także ma kompetencje i autorytet, co pozwala uniknąć sporów i konfliktów
  • uzyskać wsparcie i doradztwo, ponieważ doradca budowlany służy klientowi swoją wiedzą, doświadczeniem i umiejętnościami, a także odpowiada na wszystkie pytania i wątpliwości klienta, a także pomaga mu w podejmowaniu właściwych decyzji

Doradca budowlany może pomóc w załatwieniu formalności na każdym etapie inwestycji, czyli przed, podczas i po budowie. Taka osoba może również reprezentować klienta przed urzędami i instytucjami, a także przed wykonawcami i innymi podmiotami, które mają wpływ na inwestycję. Doradca budowlany może również zająć się zarządzaniem projektem, nadzorem i kontrolą nad pracami budowlanymi, a także doradztwem i wsparciem technicznym i prawnym.

Ile kosztuje i jak znaleźć doradcę budowlanego?

Koszt usług doradcy budowlanego zależy od wielu czynników, takich jak zakres, czas i skala inwestycji, rodzaj i stopień trudności formalności, a także kwalifikacje, doświadczenie i renoma doradcy. Zazwyczaj doradca pobiera wynagrodzenie w formie stałej stawki za godzinę pracy, procentu od wartości inwestycji lub ryczałtu za całość usługi. Średnio koszt usług doradcy budowlanego wynosi od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Usługa zawsze powinna podlegać indywidualnej i rzetelnej wycenie.

Aby znaleźć dobrego i sprawdzonego doradcę budowlanego, warto skorzystać z rekomendacji znajomych, którzy korzystali z takich usług, lub poszukać opinii i ocen w internecie. Można również skontaktować się z firmami konsultingowymi, które oferują usługi doradztwa budowlanego, lub z organizacjami zrzeszającymi doradców budowlanych, takimi jak Polskie Stowarzyszenie Doradców Budowlanych. Ważne jest, aby sprawdzić kwalifikacje, doświadczenie i referencje doradcy budowlanego, a także zapoznać się z umową i warunkami współpracy.

Podsumowanie

Formalności związane z inwestycją budowlaną mogą być dla wielu inwestorów barierą i utrudnieniem. Aby je pokonać i zrealizować inwestycję skutecznie i bezproblemowo, warto zatrudnić doradcę budowlanego, który pomoże w załatwieniu wszystkich niezbędnych dokumentów, zgód i pozwoleń, a także w nadzorze i kontroli nad przebiegiem prac budowlanych. Doradca budowlany to ekspert, który zna się na budownictwie i prawie budowlanym, i który służy klientowi swoją wiedzą, doświadczeniem i umiejętnościami. Zatrudnienie doradcy budowlanego to inwestycja, która zwraca się wielokrotnie, ponieważ pozwala zaoszczędzić czas i pieniądze, zwiększyć bezpieczeństwo i jakość inwestycji, zminimalizować ryzyko i problemy, a także uzyskać wsparcie i doradztwo. Aby znaleźć dobrego i sprawdzonego doradcę budowlanego, warto skorzystać z rekomendacji, opinii, firm konsultingowych lub organizacji zrzeszających doradców budowlanych.