W świecie budownictwa istnieje szereg kluczowych etapów, które definiują i kształtują realizację inwestycji. W zależności od etapu, celu i charakteru inwestycji, można wyróżnić trzy rodzaje projektów: budowlany, przetargowy i wykonawczy. Każdy z nich ma swoje specyficzne cechy, zakres i funkcje. W tym artykule omówimy, czym się różnią i do czego służą.

Projekt budowlany

Projekt budowlany to podstawowy dokument, który określa funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego usytuowanie na działce, sposób użytkowania, parametry techniczne, rozwiązania materiałowe i techniczne, a także wpływ na otoczenie i środowisko. Dokument ten jest niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę od organu administracji architektoniczno-budowlanej. Zawiera on następujące elementy:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu, który zawiera dane o granicach, powierzchni, kształcie i ukształtowaniu działki, usytuowaniu projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposobie odprowadzania ścieków, układzie komunikacyjnym i obszarze oddziaływania obiektu;
  • projekt architektoniczno-budowlany, który zawiera układ przestrzenny i formę architektoniczną projektowanego obiektu, zamierzony sposób użytkowania, charakterystyczne parametry techniczne, opinię geotechniczną, projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko, informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym źródle lub źródłach ciepła;
  • projekt techniczny, który zawiera szczegółowe rozwiązania konstrukcyjne, instalacyjne i wykończeniowe obiektu budowlanego, w tym rysunki, obliczenia, specyfikacje techniczne.

Projekt budowlany powinien być sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, zgodnie z wymaganiami ustawy Prawo budowlane, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz ze sztuką budowlaną. Projektant ponosi odpowiedzialność za opracowanie projektu budowlanego i jego zgodność z prawem i warunkami technicznymi.

Projekt przetargowy

Projekt przetargowy to uszczegółowiony projekt budowlany, który stanowi załącznik do pozwolenia na budowę i służy do wyceny inwestycji na etapie wyboru wykonawcy robót budowlanych. Projekt przetargowy stanowi podstawę do zapytania ofertowego na realizację inwestycji. Zawiera on następujące elementy:

  • dokumentację rysunkową wykonaną w skali odpowiedniej dla analizowanych robót i odnoszącą się do rysunków stanowiących część projektu budowlanego;
  • niezbędne opisy dotyczące szczegółów, których przedstawienie na rysunkach projektu budowlanego jest zbyt ogólne i niewystarczające dla potrzeb wyceny i realizacji robót;
  • zestawienia materiałowe, specyfikacje jakościowe i ilościowe, przedmiary i kosztorysy.

Projekt przetargowy powinien szczegółowo określać przedmiot zamówienia, zawierać informacje niezbędne do określenia nakładów materiałowych, robocizny i kosztów realizacji inwestycji oraz stanowić swego rodzaju zbiór wytycznych dla wykonawcy. Taki projekt pozwala na wykonanie wiarygodnego kosztorysu inwestorskiego, który będzie służył jako baza porównawcza do cen oferowanych przez potencjalnych wykonawców. Dokument jest obowiązkowy w przypadku realizacji inwestycji ze środków publicznych, a w pozostałych przypadkach jest dobrowolny, ale zalecany.

Szukasz Pracowni Architektonicznej?

Projekt wykonawczy

Projekt wykonawczy to dokument, który tworzony jest przez zespół projektantów. Zawiera szczegółowe informacje na temat planowanego projektu i zazwyczaj składa się z kilku części (celu, warunków przeprowadzenia prac budowlanych i budżetu). Projekt wykonawczy to wtórny dokument wobec projektu budowlanego, który stanowi dla niego podstawę – doprecyzowuje on zawarte w nim informacje.

Jego zadaniem jest dokładne opisanie poszczególnych parametrów technicznych danego obiektu. Na próżno możesz szukać pojęcia projektu wykonawczego w prawie budowlanym. Definicja tego dokumentu jest zawarta w rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego. §5 pkt. tego rozporządzenia określa, że projekty wykonawcze powinny uzupełniać i uszczegóławiać projekt budowlany w zakresie i stopniu dokładności niezbędnym do sporządzenia przedmiaru robót, kosztorysu inwestorskiego, przygotowania oferty przez wykonawcę i realizacji robót. 

Projekt wykonawczy może dotyczyć przygotowania terenu działki pod budowę, robót w zakresie wznoszenia kompletnych obiektów lub ich części oraz robót w zakresie inżynierii lądowej i wodnej, włącznie z pracami wykończeniowymi w zakresie obiektów. Ponadto projekty te mogą obejmować roboty w zakresie instalacji budowlanych czy związane z zagospodarowaniem terenu

Dokument powinien składać się z dokumentacji rysunkowej wykonanej w skali odpowiedniej dla analizowanych robót oraz odnoszącej się do rysunków stanowiących część projektu budowlanego. W opracowaniu trzeba również zawrzeć niezbędne opisy. Całość dokumentacji ma dotyczyć szczegółów, których przedstawienie na rysunkach projektu budowlanego jest zbyt ogólne i niewystarczające dla potrzeb wskazanych powyżej. Dotyczy to:

  • poszczególnych części obiektu;
  • szczegółowych rozwiązań konstrukcyjno-budowlanych i materiałowych;
  • detali architektonicznych i niezbędnych urządzeń o charakterze budowlanym;
  • szczegółowych rozwiązań z zakresu instalacji i oprzyrządowania technicznego.

Projekt wykonawczy jest niezbędny firmie budowlanej wykonującej budynek jako podstawa do wykonywania prac i ukończenia budowy. Zawiera on rzuty, przekroje i elewacje oraz wszystkie szczegóły wyjaśniające sposób budowy, w tym rysunki detali budowlanych w dużych skalach (np. 1:20, 1:10, niekiedy nawet 1:1), jak również pełne projekty konstrukcji oraz instalacji budynku. Projekt wykonawczy jest obowiązkowy w przypadku realizacji inwestycji ze środków publicznych, a w pozostałych przypadkach jest dobrowolny, ale zalecany

Podsumowując, różnice między projektami budowlanymi, przetargowymi i wykonawczymi można przedstawić w następującej tabeli:

Rodzaj projektuCelPodstawa prawnaZakresObowiązkowość
BudowlanyUzyskanie pozwolenia na budowęUstawa Prawo budowlaneProjekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany, projekt technicznyTak
PrzetargowyWycena inwestycji i wybór wykonawcyUstawa Prawo zamówień publicznychDokumentacja rysunkowa, opisy, zestawienia materiałowe, specyfikacje, przedmiary, kosztorysyTak dla inwestycji publicznych, nie dla inwestycji prywatnych
WykonawczyRealizacja robót budowlanychRozporządzenie ministra infrastrukturyDokumentacja rysunkowa, opisy, szczegóły konstrukcyjne, instalacyjne i wykończenioweTak dla inwestycji publicznych, nie dla inwestycji prywatnych

Jak widać, każdy z projektów ma swoją rolę i znaczenie w procesie budowlanym. Projekt budowlany jest niezbędny do uzyskania zgody na realizację inwestycji, projekt przetargowy służy do określenia kosztów i warunków wykonania robót, a projekt wykonawczy stanowi podstawę do sprawnej i zgodnej z prawem budowy obiektu.

Znajomość różnic między tymi projektami jest ważna zarówno dla inwestorów, jak i wykonawców, ponieważ pozwala na uniknięcie nieporozumień, błędów i opóźnień w realizacji zamierzeń budowlanych. Ponadto nawet jeśli dla inwestycji prywatnych projekty nie są obowiązkowe, to każdy “poważny” inwestor powinien taki projekt posiadać, aby uniknąć poważnych problemów podczas realizacji inwestycji, takich jak niedopasowanie materiałów, niespełnienie norm jakościowych, konflikty z wykonawcami lub nadzorem, a nawet kary i odszkodowania. Projekt to nie tylko koszt, ale także inwestycja w bezpieczeństwo, jakość i satysfakcję z efektu końcowego.

Różnice między projektami budowlanymi, przetargowymi i wykonawczymi