Jest szereg kluczowych etapów, które definiują i kształtują realizację inwestycji. W zależności od etapu, celu i charakteru inwestycji, można wyróżnić trzy rodzaje projektów: budowlany, przetargowy i wykonawczy. Każdy z nich ma swoje specyficzne cechy, zakres i funkcje. W tym artykule omówimy, czym się ró żnią i do czego służą.
Projekt budowlany
Projekt budowlany to podstawowy dokument, który określa funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego usytuowanie na działce, sposób użytkowania, parametry techniczne, rozwiązania materiałowe i techniczne, a także wpływ na otoczenie i środowisko. Dokument ten, niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę od organu administracji architektoniczno-budowlanej, powinien być sporządzony przez profesjonalną pracownię architektoniczną posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, co zapewnia zgodność projektu z obowiązującymi przepisami, normami i warunkami technicznymi.
Dokument ten jest niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę np. budynku mieszkalno-usługowego czy hali produkcyjno-magazynowej (ale nie tylko) od organu administracji architektoniczno-budowlanej. Zawiera on następujące elementy:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu, który zawiera dane o granicach, powierzchni, kształcie i ukształtowaniu działki, usytuowaniu projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposobie odprowadzania ścieków, układzie komunikacyjnym i obszarze oddziaływania obiektu;
- projekt architektoniczno-budowlany, który zawiera układ przestrzenny i formę architektoniczną projektowanego obiektu, zamierzony sposób użytkowania, charakterystyczne parametry techniczne, opinię geotechniczną, projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko, informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym źródle lub źródłach ciepła;
- projekt techniczny, który zawiera szczegółowe rozwiązania konstrukcyjne, instalacyjne i wykończeniowe obiektu budowlanego, w tym rysunki, obliczenia, specyfikacje techniczne.
Projekt budowlany powinien być sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, zgodnie z wymaganiami ustawy Prawo budowlane, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz ze sztuką budowlaną. Projektant ponosi odpowiedzialność za opracowanie projektu budowlanego i jego zgodność z prawem i warunkami technicznymi.
Warto zapamiętać, że projekt budowlany jest nie tylko niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę, ale jest także podstawą do tworzenia dalszych projektów i realizacji zamierzeń inwestycyjnych.
Projekt techniczny
Projekt techniczny jest elementem składowym projektu budowlanego. Jest to szczegółowa dokumentacja zawierająca techniczno-konstrukcyjne rozwiązania dotyczące planowanej inwestycji. Obejmuje:
- Projektowane rozwiązania konstrukcyjne wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych.
- Charakterystykę energetyczną budynków.
- Projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe.
- Dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych (jeżeli są wymagane).
- Inne opracowania projektowe dotyczące rozwiązań budowlanych i techniczno-instalacyjnych.
Choć projekt techniczny jest elementem składowym projektu budowlanego (który jak już wiemy jest niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę tzw. “PnB”), to warto wiedzieć, że nie jest on wymaganym załącznikiem do wniosku o PnB.
Projekt techniczny musi być natomiast zgodny z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym. Jest wymagany na etapie przystąpienia do robót budowlanych, co zgodnie z art. 42 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, obliguje inwestora do jego sporządzenia przed rozpoczęciem prac.
Od 1 kwietnia 2024 roku obowiązują nowe przepisy dotyczące sporządzania projektów budowlanych, wprowadzone nowelizacją Rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 roku (Dz.U. z 2023 r. poz. 2405). Nowelizacja ta, opublikowana w Dzienniku Ustaw 7 listopada 2023 roku, wprowadza szereg modyfikacji, które mają na celu poprawę jakości i kompletności dokumentacji budowlanej, z naciskiem na wymagania akustyczne.
Projekt przetargowy
Projekt przetargowy to uszczegółowiony projekt budowlany. Projekt przetargowy stanowi podstawę do zapytania ofertowego na realizację inwestycji. Zawiera on następujące elementy:
- dokumentację rysunkową wykonaną w skali odpowiedniej dla analizowanych robót i odnoszącą się do rysunków stanowiących część projektu budowlanego;
- niezbędne opisy dotyczące szczegółów, których przedstawienie na rysunkach projektu budowlanego jest zbyt ogólne i niewystarczające dla potrzeb wyceny i realizacji robót;
- zestawienia materiałowe, specyfikacje jakościowe i ilościowe, przedmiary i kosztorysy.
Projekt przetargowy powinien szczegółowo określać przedmiot zamówienia, zawierać informacje niezbędne do określenia nakładów materiałowych, robocizny i kosztów realizacji inwestycji oraz stanowić swego rodzaju zbiór wytycznych dla wykonawcy. Taki projekt pozwala na wykonanie wiarygodnego kosztorysu inwestorskiego, który będzie służył jako baza porównawcza do cen oferowanych przez potencjalnych wykonawców. Dokument jest obowiązkowy w przypadku realizacji inwestycji ze środków publicznych, a w pozostałych przypadkach jest dobrowolny, ale zalecany.
Projekt przetargowy stanowi również podstawę do zapytania ofertowego na realizację inwestycji, gdzie inwestor zastępczy może odgrywać kluczową rolę w koordynowaniu i nadzorowaniu procesu wyceny oraz selekcji ofert, zapewniając zgodność z przepisami prawa zamówień publicznych.
Szukasz Pracowni Architektonicznej?
Projekt wykonawczy
Projekt wykonawczy to dokument, który tworzony jest przez zespół projektantów. Zawiera szczegółowe informacje na temat planowanego projektu i zazwyczaj składa się z kilku części. Projekt wykonawczy to wtórny dokument wobec projektu budowlanego, który stanowi dla niego podstawę – doprecyzowuje on zawarte w nim informacje, dlatego też musi być opracowany z dużą dokładnością, co jest możliwe dzięki wsparciu profesjonalnego doradztwa budowlanego.
Jego zadaniem jest dokładne opisanie poszczególnych parametrów technicznych danego obiektu. Na próżno możesz szukać pojęcia projektu wykonawczego w prawie budowlanym. Definicja tego dokumentu jest zawarta w rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego. §5 pkt. tego rozporządzenia określa, że projekty wykonawcze powinny uzupełniać i uszczegóławiać projekt budowlany w zakresie i stopniu dokładności niezbędnym do sporządzenia przedmiaru robót, kosztorysu inwestorskiego, przygotowania oferty przez wykonawcę i realizacji robót.
Projekt wykonawczy może dotyczyć przygotowania terenu działki pod budowę, robót w zakresie wznoszenia kompletnych obiektów lub ich części oraz robót w zakresie inżynierii lądowej i wodnej, włącznie z pracami wykończeniowymi w zakresie obiektów. Ponadto projekty te mogą obejmować roboty w zakresie instalacji budowlanych czy związane z zagospodarowaniem terenu.
Dokument powinien składać się z dokumentacji rysunkowej wykonanej w skali odpowiedniej dla analizowanych robót oraz odnoszącej się do rysunków stanowiących część projektu budowlanego. W opracowaniu trzeba również zawrzeć niezbędne opisy. Całość dokumentacji ma dotyczyć szczegółów, których przedstawienie na rysunkach projektu budowlanego jest zbyt ogólne i niewystarczające dla potrzeb wskazanych powyżej. Dotyczy to:
- poszczególnych części obiektu;
- szczegółowych rozwiązań konstrukcyjno-budowlanych i materiałowych;
- detali architektonicznych i niezbędnych urządzeń o charakterze budowlanym;
- szczegółowych rozwiązań z zakresu instalacji i oprzyrządowania technicznego.
Projekt wykonawczy jest niezbędny firmie budowlanej wykonującej budynek jako podstawa do wykonywania prac i ukończenia budowy. Zawiera on rzuty, przekroje i elewacje oraz wszystkie szczegóły wyjaśniające sposób budowy, w tym rysunki detali budowlanych w dużych skalach (np. 1:20, 1:10, niekiedy nawet 1:1), jak również pełne projekty konstrukcji oraz instalacji budynku. Projekt wykonawczy jest obowiązkowy w przypadku realizacji inwestycji ze środków publicznych, a w pozostałych przypadkach jest dobrowolny, ale zalecany
Podsumowując, różnice między projektami budowlanymi, przetargowymi i wykonawczymi można przedstawić w następującej tabeli:
| Rodzaj projektu | Cel | Podstawa prawna | Zakres | Obowiązkowość |
|---|---|---|---|---|
| Budowlany | Uzyskanie pozwolenia na budowę | Ustawa Prawo budowlane | Projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany, projekt techniczny | Tak |
| Przetargowy | Wycena inwestycji i wybór wykonawcy | Ustawa Prawo zamówień publicznych | Dokumentacja rysunkowa, opisy, zestawienia materiałowe, specyfikacje, przedmiary, kosztorysy | Tak dla inwestycji publicznych, nie dla inwestycji prywatnych |
| Wykonawczy | Realizacja robót budowlanych | Rozporządzenie ministra infrastruktury | Dokumentacja rysunkowa, opisy, szczegóły konstrukcyjne, instalacyjne i wykończeniowe | Tak dla inwestycji publicznych, nie dla inwestycji prywatnych |
Jak widać, każdy z projektów ma swoją rolę i znaczenie w procesie budowlanym. Projekt budowlany jest niezbędny do uzyskania zgody na realizację inwestycji, projekt przetargowy służy do określenia kosztów i warunków wykonania robót, a projekt wykonawczy stanowi podstawę do sprawnej i zgodnej z prawem budowy obiektu.
Znajomość różnic między tymi projektami jest ważna zarówno dla inwestorów, jak i wykonawców, ponieważ pozwala na uniknięcie nieporozumień, błędów i opóźnień w realizacji zamierzeń budowlanych. Ponadto nawet jeśli dla inwestycji prywatnych projekty nie są obowiązkowe, to każdy “poważny” inwestor powinien taki projekt posiadać, aby uniknąć poważnych problemów podczas realizacji inwestycji, takich jak niedopasowanie materiałów, niespełnienie norm jakościowych, konflikty z wykonawcami lub nadzorem inwestorskim, a nawet kary i odszkodowania. Projekt to nie tylko koszt, ale także inwestycja w bezpieczeństwo, jakość i satysfakcję z efektu końcowego.
Więcej na temat pojęć związanych z projektami (i nie tylko) znajdziesz w naszej bazie wiedzy. Zapraszamy.
Na koniec zachęcamy do poznania naszej oferty, w skład której wchodzi m.in. projektowanie hal stalowych czy projekty budynków biurowych i wiele więcej.
