Jeszcze kilkanaście lat temu zielone budownictwo bywało traktowane jako coś dodatkowego – miły akcent w projekcie, który dobrze wyglądał w prospekcie, ale nie miał realnego znaczenia dla wartości inwestycji. Dziś sytuacja odwróciła się całkowicie. Zielone budownictwo przestało być hasłem marketingowym, a stało się jednym z kluczowych czynników wpływających na decyzje inwestycyjne w sektorze nieruchomości przemysłowych, logistycznych i komercyjnych.
Zmieniło się otoczenie regulacyjne, oczekiwania najemców i użytkowników oraz kryteria, którymi posługują się banki i fundusze. Dla inwestora włączenie kryteriów środowiskowych oznacza nie tylko zgodność regulacyjną, ale też lepsze warunki finansowania i większe zainteresowanie najemców w momencie wejścia na rynek.
To oznacza, że pytanie o „ekologiczną inwestycję” nie jest pytaniem o modę czy dobre chęci. To pytanie o to, czy obiekt będzie miał wartość biznesową w perspektywie dłuższego czasu.
Czym jest zielone budownictwo i dlaczego nabiera znaczenia?
Zielone budownictwo oznacza projektowanie i realizację obiektów w taki sposób, aby ograniczały zużycie energii i wody, minimalizowały ślad węglowy, a przy tym zapewniały przewidywalne koszty eksploatacji i komfort użytkowników. To jest systemowe podejście obejmujące cały cykl życia inwestycji budowlanej – od wyboru lokalizacji i przygotowania założeń projektowych, przez proces budowy, aż po użytkowanie i modernizacje.
W praktyce zielone budownictwo wymaga szeregu działań, które inwestor powinien zaplanować już na etapie koncepcji. Chodzi o analizę oddziaływania inwestycji na środowisko i lokalne społeczności, dobór technologii i materiałów o możliwie niskim śladzie węglowym, projektowanie z myślą o efektywności energetycznej i gospodarce obiegu zamkniętego. Ważnym elementem staje się również wdrażanie systemów pozwalających monitorować i optymalizować zużycie energii oraz wody – od zaawansowanej automatyki budynkowej po rozwiązania umożliwiające raportowanie danych zgodnie z wymogami ESG.
O tym, jak przełożyć koncepcję inwestycji na szczegółowy plan działań i harmonogram decyzji projektowych, piszemy w artykule Faza Planowania: Szczegółowa Mapa Inwestycji Budowlanej.
Zmiana perspektywy polega na tym, że kryteria środowiskowe nie są już traktowane jako „dodatkowe”, ale jako część fundamentu biznesowego. Budynki o wysokiej energochłonności i bez infrastruktury do monitorowania zużycia tracą na wartości szybciej, ponieważ nie spełniają oczekiwań najemców ani wymogów instytucji finansowych. Z kolei obiekt zaprojektowany zgodnie z wymogami zrównoważonego rozwoju nie tylko łatwiej uzyskuje finansowanie, ale także dłużej utrzymuje wartość rynkową i przyciąga najemców, którzy coraz częściej wiążą swoje decyzje lokalizacyjne z polityką ESG.
Zielone budownictwo w Polsce – regulacje, rynek, oczekiwania inwestorów
Najważniejszym źródłem zmian są przepisy prawa. Od stycznia 2021 r. w Polsce obowiązują tzw. WT 2021, które wymagają, aby nowe obiekty były projektowane w standardzie nZEB (Nearly Zero-Energy Building). Oznacza to bardzo niskie zapotrzebowanie na energię i konieczność maksymalnego wykorzystania odnawialnych źródeł tak, aby budynek w jak największym stopniu pokrywał swoje potrzeby z własnych, niskoemisyjnych instalacji.
Na tym jednak zmiany się nie kończą. Nowa wersja dyrektywy EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) przewiduje, że wszystkie nowe budynki w Unii Europejskiej będą objęte wymogiem zeroemisyjności, a istniejące – modernizowane w kierunku coraz niższego zużycia energii. Obecnie w Polsce obowiązuje standard nZEB (WT 2021), natomiast zeroemisyjne budynki (ZEB) staną się wymogiem w UE od 2028 r. dla budynków publicznych i od 2030 r. dla wszystkich nowych obiektów. Pakiet Fit for 55 zakłada dalsze ograniczanie emisji gazów cieplarnianych, a taksonomia UE (ROZPORZĄDZENIE PARLAMENTU EUROPEJSKIEGO I RADY (UE) 2020/852 z dnia 18 czerwca 2020 r.) definiuje precyzyjne kryteria, które inwestycja musi spełnić, aby mogła być zakwalifikowana jako „zielona”. W przypadku nowych budynków oznacza to m.in. że ich wskaźnik zapotrzebowania na energię pierwotną (PED) ma być co najmniej o 10% niższy od progu krajowego standardu nZEB, a dla większych obiektów wymagane są dodatkowe testy i raporty jakości energetycznej.
Coraz większą rolę odgrywa także rynek finansowania. Banki i fundusze nie oceniają wyłącznie zdolności kredytowej inwestora, ale również zgodność projektu z taksonomią UE i zasadami ESG. Obiekty, które nie spełniają tych kryteriów, mają ograniczony dostęp do kapitału lub uzyskują go na mniej korzystnych warunkach. Natomiast projekty zaprojektowane zgodnie ze standardami środowiskowymi, czyli wyposażone w certyfikację, systemy monitoringu zużycia mediów czy rozwiązania retencyjne, mogą liczyć na preferencyjne kredyty i większą przewidywalność przy wyjściu z projektu.
Kolejnym elementem są oczekiwania najemców. Firmy z branży logistycznej, e-commerce czy produkcyjnej coraz częściej traktują parametry środowiskowe jako warunek wyboru lokalizacji. Certyfikaty BREEAM czy LEED, systemy BMS (Building Management System) i EMS (Energy Management System), gotowość do instalacji fotowoltaiki czy magazynów energii – to wymagania wpisywane wprost do umów. Najemcy oczekują niższych kosztów operacyjnych, przewidywalności cen energii i narzędzi do raportowania własnego śladu węglowego.
Zielone budownictwo w Polsce stało się podstawowym warunkiem konkurencyjności. Regulacje, finansowanie i oczekiwania rynku wyznaczają standard, który inwestor powinien uwzględniać.
Rozwiązania prośrodowiskowe jako narzędzie redukcji kosztów i ryzyk
Rozwiązania prośrodowiskowe w budynkach to dziś jedno z najskuteczniejszych narzędzi do zwiększania efektywności inwestycji. Dla inwestora oznaczają nie tylko zgodność z regulacjami, ale przede wszystkim niższe koszty operacyjne, większą przewidywalność wydatków i stabilniejszą wartość aktywa w długim okresie.
Marcin Grzelec, Investment Management Director UNI-FORM
Najbardziej widoczne są oszczędności energetyczne. Budynki zaprojektowane z myślą o niskim zapotrzebowaniu na energię – z dobrą izolacyjnością, szczelnymi przegrodami i zaawansowaną automatyką – generują niższe rachunki za media. W praktyce przekłada się to na atrakcyjniejszy poziom OPEX (Operating Expense) i przewidywalność kosztów, co jest kluczowe przy długoterminowych umowach najmu czy wycenach portfelowych.
Istotne są również rozwiązania związane z gospodarką wodną. Systemy retencji, odzysku wody szarej czy sterowanego nawadniania ograniczają zużycie zasobów i obniżają opłaty eksploatacyjne. Dodatkowo poprawiają odporność obiektu na zmienne warunki pogodowe, co daje inwestorowi pewność ciągłości funkcjonowania budynku nawet w sytuacjach skrajnych. Coraz większą rolę odgrywają ekologiczne technologie w budownictwie, które pozwalają ograniczyć zużycie energii, zoptymalizować gospodarkę wodną i zwiększyć komfort użytkowników.
Wartością dodaną jest większa atrakcyjność rynkowa obiektów z zielonymi technologiami. Najemcy coraz częściej poszukują budynków, które ułatwiają im realizację strategii ESG i zapewniają przewidywalne koszty użytkowania. Obiekt wyposażony w fotowoltaikę, magazyny energii czy systemy zarządzania mediami staje się naturalnym wyborem dla firm, które stawiają na długoterminową stabilność i transparentność w raportowaniu.
Wojciech Zdzieńkowski, CEO UNI-FORM
W tym sensie zielone budownictwo to nie dodatkowy koszt, lecz sposób na budowę przewagi konkurencyjnej. Inwestycja, która od początku uwzględnia rozwiązania prośrodowiskowe, zyskuje wyższy potencjał komercyjny, korzystniejsze finansowanie i dłużej utrzymuje wartość rynkową. To właśnie dlatego rozwiązania ekologiczne coraz częściej traktowane są jako element strategii biznesowej, a nie opcja ponadstandardowa.
Budownictwo ekologiczne w Polsce – wyzwania i perspektywy rozwoju
Budownictwo ekologiczne w Polsce wchodzi w fazę dojrzałości. Coraz więcej projektów od początku uwzględnia wymogi środowiskowe, a standardy rynkowe zbliżają się do poziomu, który jeszcze niedawno był uznawany za ponadprzeciętny. Proces ten nie jest jednak wolny od wyzwań, które w praktyce oznaczają raczej obszary do dalszej profesjonalizacji niż bariery nie do pokonania.
Pierwszym z nich są koszty początkowe. Rozwiązania takie jak lepsza izolacyjność przegród, systemy odzysku energii czy instalacje OZE wymagają większych nakładów na etapie realizacji. Jednocześnie są to inwestycje, które zwracają się w przewidywalnych oszczędnościach operacyjnych i stabilniejszej wycenie aktywa. Coraz częściej decyzje podejmowane są w logice LCC (life cycle cost), która pozwala patrzeć na projekt całościowo, a nie wyłącznie przez pryzmat CAPEX (Capital Expenditure).
Chcesz zbudować przewagę ekologiczną?
Kolejny obszar to kompetencje i koordynacja. Ekologiczne technologie wymagają integracji wielu branż – architektury, instalacji, automatyki, systemów pomiarowych. To podnosi wagę roli koordynacji i nadzoru branżowego, które zapewniają spójność procesu i egzekwowanie parametrów w trakcie realizacji. W praktyce oznacza to lepszą jakość dokumentacji, mniej błędów na budowie i mniejsze ryzyko rozbieżności między projektem a eksploatacją.
Więcej o tym, jak przebiega Prowadzenie Inwestycji Budowlanych – Od Koncepcji Do Realizacji Projektów Budowlanych, opisujemy w artykule poświęconym zarządzaniu procesem realizacyjnym.
Istotne są również uwarunkowania lokalne, czyli dostępność mocy przyłączeniowej, warunki gruntowo-wodne czy zapisy MPZP. Odpowiednio przeanalizowane na etapie fazy Pre-Development, stają się punktem wyjścia do dopasowania technologii i ograniczenia kosztów w dalszych fazach. Inwestycje, które uwzględniają te aspekty wcześnie, zyskują przewagę w harmonogramie i przewidywalności realizacji.
Temat oceny lokalizacji i kluczowych kryteriów doboru gruntu rozwijamy szerzej w artykule 10 zasad dobrej analizy działki inwestycyjnej.
Trend rozwoju jest wyraźnie wzrostowy – regulacje unijne i oczekiwania rynku wymuszają rosnący udział zielonych technologii. Koszty technologii OZE spadają, a rozwiązania takie jak prefabrykacja, zaawansowana automatyka czy energy-as-a-service obniżają barierę wejścia dla inwestorów. Najemcy coraz częściej oczekują zielonych rozwiązań jako standardu, a instytucje finansowe premiują projekty zgodne z taksonomią UE. Równolegle rośnie znaczenie raportowania ESG, które wymusza lepszą jakość danych eksploatacyjnych i pozwala precyzyjniej zarządzać portfelem nieruchomości.
W rezultacie wyzwania, które stoją przed rynkiem, można traktować jako naturalny etap transformacji. Każdy krok w stronę lepszej efektywności technologicznej, jakości procesów i integracji danych wzmacnia konkurencyjność inwestora i zwiększa wartość jego aktywów.
Zielone budownictwo jako standard inwestycyjny
W dojrzałych organizacjach zielone budownictwo nie funkcjonuje jako odrębny projekt ESG, ale jako element systemu zarządzania inwestycją. Oznacza to, że wymagania środowiskowe i energetyczne są wpisane w proces podejmowania decyzji – od analizy opłacalności, przez kryteria przetargowe, aż po sposób monitorowania wyników w eksploatacji.
Dlatego pytanie inwestora nie dotyczy już tego, czy wprowadzać rozwiązania ekologiczne, ale jakie parametry techniczne i finansowe musi spełniać obiekt, by utrzymać przewidywalne koszty, uzyskać finansowanie i zachować atrakcyjność rynkową. W ten sposób zielone rozwiązania stają się częścią standardowej matrycy decyzji inwestycyjnych, a nie dodatkiem zależnym od budżetu czy preferencji najemców.
W fazie Pre-Development inwestor określa cele środowiskowe i energetyczne oraz analizuje ich wpływ na koszty w całym cyklu życia. Podczas projektowania cele te zostają ujęte w wymaganiach funkcjonalnych i kryteriach przetargowych. W fazie realizacji są egzekwowane poprzez plan kontroli jakości i procedury commissioning (kompleksowe testy i odbiory instalacji oraz systemów budynku). Wreszcie, na etapie eksploatacji, systemy zarządzania budynkiem dostarczają danych, które pozwalają regularnie weryfikować osiągane wskaźniki i utrzymywać ich zgodność z założeniami inwestora.
Tak rozumiany standard inwestycyjny zapewnia większą przewidywalność i spójność całego procesu. Budynki spełniające jasno określone parametry są łatwiejsze do wyceny, lepiej odpowiadają na wymagania instytucji finansowych i szybciej znajdują odbiorców na rynku najmu. To oznacza nie tylko większą stabilność bieżących przepływów, ale też długoterminową ochronę wartości aktywa.
Podsumowanie
Należy pamiętać, że zielone budownictwo to pojęcie szerokie i wciąż ewoluujące. Część wymagań wynika bezpośrednio z przepisów prawa (WT 2021, dyrektywa EPBD), część z praktyki rynkowej (certyfikacja, ESG), a część z indywidualnych oczekiwań najemców i instytucji finansowych. W artykule wskazujemy te elementy, które – naszym zdaniem – najczęściej decydują o wartości i przewidywalności inwestycji w Polsce.
Zielone budownictwo w Polsce przeszło drogę od dodatkowego elementu do pełnoprawnego standardu inwestycyjnego. Coraz ostrzejsze regulacje wyznaczają cele w zakresie efektywności i emisji. Banki i fundusze stawiają na projekty zgodne z taksonomią UE i zasadami ESG. Najemcy z kolei oczekują obiektów, które obniżają koszty operacyjne i wspierają realizację strategii zrównoważonego rozwoju. W tym otoczeniu inwestycje nieuwzględniające kryteriów środowiskowych szybko tracą przewagę rynkową – zarówno pod względem finansowania, jak i komercjalizacji.
Dla inwestora zielone rozwiązania to dziś nie opcja, lecz sposób na prowadzenie stabilnego i przewidywalnego biznesu. Energooszczędne instalacje, systemy retencji czy automatyka zarządzania mediami wspierają kontrolę kosztów i odporność obiektu na przyszłe zmiany regulacyjne. Równocześnie zwiększają jego atrakcyjność dla najemców i ułatwiają dostęp do kapitału. W praktyce oznacza to, że zielone budownictwo stało się elementem stałego modelu inwestycyjnego, który pozwala utrzymać konkurencyjność i długofalową wartość portfela nieruchomości. Zielone budownictwo jest dziś integralną częścią procesu inwestycyjnego, o którym szerzej piszemy w artykule Inwestycja Budowlana Jako Proces. Jak Utrzymać Spójność i Kontrolę?
