Faza Pre-Development: jak zamienić założenie w realistyczny plan

W poprzednim artykule omówiona została faza wstępna inwestycji, która stanowi pierwszy moment weryfikacji projektu: czy ma sens, czy jest zasadny, czy warto go w ogóle rozpoczynać. To etap, w którym powstaje decyzja – wyważona, oparta na danych, poprzedzona analizą celu, ograniczeń i wykonalności. 

Pre-Development to kolejny krok. Tu nie pyta się już, czy inwestować. Tu zadaje się inne pytania: co dokładnie powinniśmy zbudować? gdzie? w jakim modelu? z jakim ryzykiem i w jakim horyzoncie? To moment, w którym zamysł inwestycyjny musi zostać osadzony w rzeczywistości – rynkowej, przestrzennej, prawnej i operacyjnej. 

Faza Pre-Development to również moment, w którym może zapaść ostateczna decyzja „NO-GO” – rezygnacja z inwestycji. Jeśli analiza wariantów, badania Due Diligence lokalizacji lub weryfikacja warunków technicznych wykażą nieprzekraczalne przeszkody lub poziom ryzyka uznany za nieakceptowalny, projekt zostaje zatrzymany. Taka decyzja pozwala uniknąć dalszych nakładów na przedsięwzięcie, które nie spełnia wymagań realizacyjnych lub finansowych.

Cel fazy Pre-Development 

Faza Pre-Development wyznacza moment, w którym ogólne założenia inwestycyjne zostają przełożone na konkretne decyzje projektowe, lokalizacyjne i finansowe. Jej celem jest doprowadzenie do sytuacji, w której możliwe staje się rozpoczęcie prac projektowych w oparciu o jednoznacznie określony kierunek działania. 

Na tym etapie definiuje się docelową lokalizację inwestycji, precyzuje jej funkcję i skalę, wybiera strukturę programu oraz model realizacyjny. Ustalane są też podstawowe założenia dotyczące kosztów, harmonogramu i przyjętego poziomu ryzyka. Wszystkie te elementy są ze sobą wzajemnie powiązane – dlatego faza ta wymaga ścisłej koordynacji między analizą przestrzenną, prawną, techniczną i ekonomiczną. To nie jest jeszcze projektowanie. To przygotowanie do projektowania, w którym najważniejszą decyzją nie jest wybór materiałów czy technologii, lecz wariantu realizacyjnego.

Pre-Development jako etap definiujący stabilność projektu

Decyzje podejmowane na etapie Pre-Development mają charakter konstrukcyjny – to one wyznaczają ramy, w których projekt będzie dalej planowany i realizowany. Od ich jakości zależy nie tylko spójność dokumentacji czy precyzja harmonogramu, ale też stabilność całego procesu inwestycyjnego. 

To właśnie w tej fazie projekt nabiera struktury – określane są granice ryzyka, definiowane są relacje funkcjonalne, a współpraca między zespołami projektowymi, wykonawczymi i inwestycyjnymi zaczyna przybierać konkretne formy.

Jeśli decyzje zostaną podjęte bez wystarczającej weryfikacji, ich korekta w późniejszych fazach będzie wymagać dodatkowego wysiłku – organizacyjnego, finansowego i czasowego – często przekraczającego pierwotne założenia projektu.

Marcin Grzelec, Investment Management Director UNI-FORM

Kluczowe działania i decyzje w fazie Pre-Development

Faza Pre-Development to etap, podczas którego podejmowane są decyzje umożliwiające precyzyjne wyznaczenie kierunku inwestycji oraz ustalenie warunków jej realizacji. Działania realizowane w tej fazie tworzą solidne podstawy do kontynuacji prac projektowych i przygotowania do wykonawstwa.

1. Analiza wariantów inwestycyjnych. Faza Pre-Development to etap, w którym inwestor nie ogranicza się jeszcze do jednej koncepcji. Analizowane są różne scenariusze realizacyjne – zarówno w ujęciu funkcji inwestycji, jak i w ramach jednego programu użytkowego. Porównuje się rozwiązania mieszkaniowe, biurowe czy logistyczne, ale też warianty oparte na tej samej funkcji, różniące się liczbą jednostek, typem zabudowy, wskaźnikami chłonności czy modelem komercjalizacji. Każdy z tych wariantów wymaga oceny pod kątem możliwości zagospodarowania terenu, ograniczeń formalnych i środowiskowych, a także kosztów wytworzenia i potencjalnego przychodu. Równocześnie uwzględnia się poziom ryzyka operacyjnego i prawnego, z jakim może wiązać się realizacja danego modelu. 
2. Wielowariantowa analiza lokalizacji. Jeśli branych pod uwagę jest kilka lokalizacji, ten etap obejmuje ich równoległą ocenę – zarówno przez pryzmat chłonności i dostępności infrastruktury, jak i z punktu widzenia formalno-prawnego (stan własności, plany miejscowe, możliwe ograniczenia środowiskowe). Dla lokalizacji przechodzących wstępną selekcję, wykonywane są badania Due Diligence – obejmujące aspekty techniczne, środowiskowe, prawne i operacyjne. Celem nie jest jeszcze przygotowanie inwestycji do realizacji, lecz wyeliminowanie lokalizacji, które mogą destabilizować projekt na późniejszych etapach. 
3. Weryfikacja warunków przyłączeniowych i zapisów planistycznych. Równolegle do analiz funkcjonalnych i przestrzennych prowadzone są działania weryfikujące zgodność planowanej inwestycji z uwarunkowaniami formalnymi. Obejmują one zapytania do gestorów sieci w celu ustalenia dostępności mediów oraz określenia wstępnych warunków przyłączeniowych, jak również szczegółową analizę zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub treści decyzji o warunkach zabudowy – w zależności od statusu danego terenu. Celem tych działań nie jest jeszcze uzyskiwanie wiążących decyzji administracyjnych, lecz potwierdzenie, że zamierzony kierunek rozwoju jest zgodny z obowiązującymi przepisami i nie będzie wymagał czasochłonnych procedur formalnych, zmian planistycznych ani dodatkowych uzgodnień środowiskowych. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) jest procesem znacznie dłuższym, bardziej niepewnym i podatnym na protesty, co stanowi jedno z największych ryzyk czasowych i prawnych w polskich realiach deweloperskich. To moment, w którym projekt zostaje zestawiony z realnymi ramami prawno-technicznymi, zanim przejdzie do fazy opracowywania dokumentacji. 
4. Dokumentacja koncepcyjna. Dla wybranego wariantu opracowywana jest dokumentacja koncepcyjna, najczęściej w kilku wersjach, które pozwalają przetestować różne układy funkcjonalne, zróżnicowaną intensywność zabudowy oraz alternatywne rozwiązania przestrzenne. Tego rodzaju materiał nie służy jeszcze projektowaniu w ścisłym sensie, ale stanowi podstawę do przeprowadzenia wstępnej oceny wykonalności technicznej i operacyjnej inwestycji. Na jej podstawie możliwe jest oszacowanie orientacyjnych kosztów realizacji oraz zidentyfikowanie potencjalnych punktów konfliktu – zarówno w kontekście infrastruktury technicznej, jak i otoczenia planistycznego. Koncepcja staje się także narzędziem komunikacyjnym – ułatwia wewnętrzne uzgodnienia między zespołami oraz umożliwia rozpoczęcie konsultacji z kluczowymi interesariuszami. To właśnie na tym etapie zaczynają się prace nad briefem projektowym – dokumentem, który w kolejnej fazie stanie się podstawą dla dalszego opracowania inwestycji. 
5. Brief projektowy. Efektem końcowym fazy Pre-Development jest brief projektowy – dokument o charakterze operacyjnym, który krystalizuje się przez cały czas trwania tej fazy. Ewoluuje od ogólnych założeń do precyzyjnego opracowania, które porządkuje ustalenia, definiuje ramy dalszych działań i wyznacza wspólny punkt odniesienia dla wszystkich uczestników procesu. W przeciwieństwie do raportu podsumowującego, brief nie zamyka etapu, lecz otwiera kolejny – stanowiąc podstawę do rozpoczęcia prac projektowych i przygotowania dokumentacji budowlanej. Zawiera on precyzyjnie określony zakres inwestycji, obejmujący zarówno docelową funkcję obiektu, jak i jego kubaturę, strukturę przestrzenną oraz relacje z otoczeniem. Określa wymagania funkcjonalne i techniczne, które muszą zostać spełnione na etapie projektowania i realizacji, a także wskazuje ograniczenia wynikające z uwarunkowań lokalizacyjnych, formalnych i środowiskowych. Równocześnie brief odnosi się do wymiaru finansowego i czasowego – zawiera orientacyjne ramy budżetowe oraz założenia dotyczące harmonogramu, które będą weryfikowane i doprecyzowywane w kolejnych fazach. Kluczowym elementem jest także opis struktury komunikacyjnej – określenie zasad podejmowania decyzji, przypisania odpowiedzialności oraz sposobu prowadzenia uzgodnień między zespołami inwestycyjnym, projektowym i realizacyjnym. Dobrze przygotowany brief nie tylko umożliwia płynne przejście do fazy planowania, ale też ogranicza ryzyko rozbieżności interpretacyjnych i nieporozumień w późniejszych etapach projektu. To dokument, który nie tylko definiuje „co” ma powstać, ale też „jak” zespoły mają wspólnie do tego dojść. 

Szukasz uporządkowanego planu działania?

Zadaj nam pytania Porozmawiajmy

Najczęstsze błędy w fazie Pre-Development

Często spotykaną pułapką jest przyjmowanie wybranej lokalizacji jako pewnika bez uprzedniego rozważenia innych opcji, co ogranicza elastyczność i zwiększa ryzyko konieczności późniejszych zmian. Podobnie zbyt szybkie przechodzenie do projektowania, bez dokładnego określenia funkcji i zakresu inwestycji, prowadzi do nieefektywności i kosztownych poprawek. Niejednokrotnie nie uwzględnia się także ryzyk formalnych – takich jak trudności z dostępem do mediów czy niejasności w planach miejscowych – które mogą w znaczący sposób opóźnić realizację i zwiększyć koszty. Ważne jest także, aby brief projektowy był traktowany nie jako dokument do bieżącej korekty, lecz jako podstawa współpracy i koordynacji między wszystkimi uczestnikami procesu.

Efekt fazy Pre-Development

Na zakończenie fazy Pre-Development inwestycja powinna spełniać kilka kryteriów, które umożliwiają dalsze, skuteczne prowadzenie projektu:

• Wybrana i sprawdzona lokalizacja, która została zweryfikowana pod kątem formalno-prawnym, technicznym oraz środowiskowym, zapewniając pewność, że inwestycja jest możliwa do realizacji w określonym miejscu. 
• Zdefiniowana funkcja i struktura programu, czyli jasno określony zakres użytkowy obiektu wraz z podstawową organizacją przestrzenną, pozwalająca określić potrzeby techniczne i operacyjne inwestycji. 
• Dokumentacja koncepcyjna, która przedstawia warianty rozwiązań przestrzennych i funkcjonalnych, służąca do dalszej analizy oraz uzgodnień wewnętrznych i zewnętrznych. 
• Brief projektowy stanowiący formalny dokument operacyjny, który integruje oczekiwania inwestora, wymagania projektowe i wymogi nadzoru technicznego. 
• Podstawowa kalkulacja kosztowa i ramy czasowe, które umożliwiają określenie zakresu budżetu i harmonogramu w kolejnych etapach, zapewniając podstawę do planowania i kontroli realizacji.

Dobrze przeprowadzony Pre-Development nie odpowiada na wszystkie pytania, ale jasno określa, na jakich warunkach projekt może być bezpiecznie i skutecznie prowadzony dalej.

Wojciech Zdzieńkowski, CEO UNI-FORM

Z perspektywy Pre-Development: co dalej?

Faza Pre-Development to etap definiowania inwestycji, podczas którego ustalane są jej ramy przestrzenne, funkcjonalne i finansowe. Koncepcje poddawane są weryfikacji pod kątem formalnym i operacyjnym, a inwestor otrzymuje obraz warunków realizacji. Prace wykonane w tej fazie stanowią podstawę do planowania, ograniczając niepewności i ryzyka w kolejnych etapach.

Po zakończeniu Pre-Development następuje faza planowania, w której tworzone są harmonogramy, budżety, zadania oraz przypisywane role i odpowiedzialności. Na tym etapie inwestycja uzyskuje strukturę niezbędną do realizacji.